视频：潘石屹陈志武献计房地产政策
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新浪财经讯 博鳌亚洲论坛2010年年会于4月9日至11日在海南省琼海市博鳌举行。SOHO董事长潘石屹和耶鲁大学教授陈志武做客新浪财经博鳌夜话，就目前房地产的发展发表了各自的看法。两人在对话中谈到了物业税，信贷政策，土地管理和中国日本房地产崩盘时间表四个焦点问题。以下是对话实录：
潘…
新浪财经讯 博鳌亚洲论坛2010年年会于4月9日至11日在海南省琼海市博鳌举行。SOHO董事长潘石屹和耶鲁大学教授陈志武做客新浪财经博鳌夜话，就目前房地产的发展发表了各自的看法。两人在对话中谈到了物业税，信贷政策，土地管理和中国日本房地产崩盘时间表四个焦点问题。以下是对话实录：
潘石屹：大家好，我是潘石屹，这位是著名的经济学家陈志武教授，我们俩也是老朋友了，可是我们俩是第一次在博鳌亚洲论坛见，您也是第一次来亚洲博鳌论坛参加会议。本来这个话题应该是昨天晚上举行的，陈老师是又坐飞机，又倒时差，好长时间，我们就变到上午进行。
您第一次来博鳌参加论坛，感受最明显的是什么事情？
陈志武：这是一个很热闹的论坛，不光是中国的领导人，还是阿富汗的副总统、丹麦的首相，还有好多其他国家的人，今天早晨一起早餐会议的时候，巴基斯坦的前首相也在。所以这个会议给我的印象还是有很多交际的、交流的场合，但是对于我来说，我一般不是太习惯于这样的活动，不知道为什么，我以前在国内参加类似的会议比较少，就是因为我更喜欢有更深的那种讨论场合。
谈献计房地产政策
陈志武：不管是人民代表还是其他的人，都有好多的看法，也提出了很多政策建议。但是我觉得最后也很容易出现一些比较荒唐的结局，或者是一些愿望很好，但是政策实际效果可能是恰如其反的政策
潘石屹：从去年下半年以来，房地产的话题是中国一个主要的话题，基本上大大小小的会议都在谈房地产，今年年初的“两会”期间，在人大代表和政协委员的提案，有了一半是涉及到房地产的，这次亚洲博鳌论坛也设计了一部分，您怎么看目前大家比较关注的土地价格上涨太快、房价上涨太快这样一些问题呢？
陈志武：当然这个话题您更有发言权了，从我的角度理解的话，对任何一个社会普通的老百姓最核心的财富内涵就是房子、房地产，不管是美国还是现在的中国，还是其他的国家，社会主义的也好，市场经济私有制经济也好，房地产住房不仅仅是每一个人最核心、最贴近生活的空间，也是最主要财产的载体、财富的载体。
在这种大的背景之下，随着30年之前改革开放的开始，特别是1998年左右正式把住房市场化、商品化，同时又推出住房按揭贷款，到今天十几年，因为我对于个人的财产、私人的空间、个人的私有这些话题是我最感兴趣的，从这个角度来看，我是觉得为中国人很高兴，因为终于在50年代以后，首先当时的国有化的运动把中国人的私人的财产、私人的空间基本上都被公有、国有化了，从50年代一直到90年代，绝大多数的中国人可以说是顶多就一个饭碗，但是没有属于自己的财产。
然后在国人以前对自己的感受这方面，确确实实从经济上、财产上很空的，按照英文讲的，当然美国社会每一个人都有所有，但是中国原来没有房产，没有属于自己的房产，更没有属于自己的土地，也没有太多属于自己的企业产权。
但是这些方方面面都在发生很大变化，具体到房地产问题上面，一方面为了基本的居住的需要，这个话题很容易变成人民代表，知识分子还是企业界，大家都非常关心。不管是从宏观的方面还是从细微的方面都涉及到，大家对这个话题都会有一些看法，都会从自己的角度，也可以从其他的更客观的、学术的角度，也可以从政策的角度、从完全歪门邪道的角度，都会对这个话题有兴趣。
在这个背景之下，不管是人民代表还是其他的人，都有好多的看法，也提出了很多政策建议。但是我觉得最后也很容易出现一些比较荒唐的结局，或者是一些愿望很好，但是政策实际效果可能是恰如其反的政策，所以这个领域又很复杂。我也认识一些朋友，原来也做房地产，后来赚了很多钱以后就退出来，就不做了，当然我不具体说名字了。
有一次，我们邀请了一位朋友到耶鲁来给大家做一个交流，就问他为什么前几年决定退出房地产行业，把他的企业卖掉。他说这个里面到最后他发现做这个行业，因为大家都可以指责，他后来就退出来了，不做这个，做别的，因为大家都可以对他大骂……。
当然我觉得做这个行业，可以给很多老百姓的家庭带来实实在在的好处的一份工作，一个行业，就像SOHO中国，我觉得这个对于中国人，尤其是在北京的很多能够买得起SOHO中国房子的人，对他们生活的内容和生活的环境的改善、改进，贡献都很大。所以我觉得这也是一个很具体的、非常让人钦佩的一个行业，当然这里面很复杂。
谈物业税到底征不征
陈志武：单方面推出物业税或者其他税的政策，这只是一个变相的一种掠夺，在我看来不具有合法性
潘石屹：对，陈老师从目前来看，最具体的一个政策，大概这个政策已经讨论了很多年了，也是空转了一段时间，就是要收物业税的提法，从今年“两会”之后，这个提法在社会上、媒体上提得更加多一些，您从经济学的角度怎么样来看像中国这样一种环境下，征收物业税这个政策，能不能实施？它实施之后，到底会对中国社会造成一个什么影响？
陈志武：我知道物业税现在在一些不同的城市有的在试行，有的在空转，有的正准备要做。但是涉及到很多问题，因为从房价调控的角度来讲，好像推出物业税肯定把投资的需求下降一些，这是毫无疑问的，征税看最后是征多少。
潘石屹：持有的成本也会增加。
陈志武：对，持有的成本增加，投资回报肯定会减少。但是我觉得这也提出了一些更基础性、更根本性的问题，在中国社会目前不同的政府部门，不管是建设部还是其他的财政部、地方政府，如果有一些业界的人和学界的人还有社会上的名人，给这些地方政府找到一个理由，为了宏观调控，为了把房价给控制住，抑制投资买房的这种愿望，应该要征物业税。
我看来，中国的征税权没有被根本制约的情况之下，所有主张推出物业税的，从某一种意义上来说，是在帮各个地方政府和中央政府的大忙，因为在目前的中国环境之下，征税是很容易的，但是征了税以后，把这些钱怎么样用，以什么方式，有什么样公开的程序，决定这些征到政府手里面的税是怎么样去花，是花在老百姓福利身上，还是没有花到老百姓福利的身上。你征收一块钱的税，是不是能给社会回馈一块钱等量的好处，这是一个跟要求征税相对应的同样重要甚至更重要的一件事。
我觉得今天房价涨的太多，要推出物业税，如果明天房价跌的太多以后，这个物业税是不是可以被减掉。以我的观察，人跟社会有一个共同的一点，就是惯性都会很强，你推出这个东西容易，一旦推出来了，退出去是很难很难的。
所以千万不要因为今天的政策，尤其是所谓宏观调控的需要，去推出一个50年以后的子孙后代、100年以后的子孙后代会要骂我们的东西，因为你今天推出来了，不只是给今天的中国人带来了一个负担，要给政府交税。因为在我看来，你不能说房子这个东西是属于我们的，太值钱了，所以理所当然的就让政府把中国的价值的10%或者15%、20%要拿过去。
在我看来，如果没有正规的、合法的程序、公开的讨论和真正代表老百姓利益的、经过民选的机构去进行正式的立法，没有经过这样的程序的话，一个行政部门单方面的甚至国务院单方面推出物业税或者其他税的政策，这只是一个变相的一种掠夺，在我看来不具有合法性。
潘石屹：对。
陈志武：当然我知道这里面现在这个问题就是说，如果最终的目标，我们可以不管别的，公正也好，不公正也好，合法也不好，不合法也好，就要为了把房价压下来，要推出这个，会不会有效果，我知道肯定会有效果。
潘石屹：好，这是物业税的问题。
谈土地所有制二元结构
陈志武：当初为了共同富裕而进行的集体化、公有化的体制，今天最直接的受益者就是地方政府
潘石屹：另外一个是在中国房地产市场比较乱，还有一个问题是土地市场非常乱，土地市场现在从大的来说分两部分，一部分是集体所有制的农村土地，一部分是国有的城镇土地，这样两部分土地。
可是在农村的土地上面是不能盖房子的，因为它的所有权是属于集体，但是这个集体是谁呢？也不知道，原来的集体是人民公社，现在人民公社也不存在了，所以农民拥有的只是20年的承包权。
所以在中国城市化的过程中，就在农村的集体土地上面盖的房子越来越多，而且出现好多非常恶性的事件，好像在北京这个城市，光在集体土地上面建的房子超过十万套房子。
陈志武：小产权房。
潘石屹：小产权房，如果一个家庭是三个人，就涉及到三四十万人这样大的数目，其实外地的城市，四川就有一个女的，叫唐福珍，她自焚了，把自己烧了。其实媒体上面讨论，说如何血腥，如何不理智。实际上是唐福珍购买了小产权的房子，人家要把小产权的房子拆掉，就给她按照违章建筑进行补偿，她就觉得这把她骗了。
陈老师，您怎么看农村的土地和城市的土地二元结构，完全不一样的两种管理办法？现在农村的集体土地不一定离城远，有可能在城市最繁华的地段有了农村的集体土地，也有城市的国有土地是在非常偏远的地方，所以这两种土地因为划分的非常死，农村的土地又不能建房子，所以在房地产市场上面，因为供应可以建房子的土地少，建的房子就少，所以中国城市化的进程，市场上的货币又多，需求量又大，所以使得房价上涨就抑制住了，能不能在土地上面做点文章，我有个设想，把两种土地统一起来。
陈志武：这个肯定是一个更根本的解决房地产价格上涨太多或者太快的办法，因为在过去这些年，实际上我也一直主张一件事，把土地私有，当然我知道我们两家都是在农村，像我老家那边，我也亲自每年都回去，我也看了这些情况，因为本来土地是40年代以前或者50年代以前、集体化以前，都是属于私人的。
现在我们回过头来看当初要实行集体化、公有化的运动，都是说为了大家共同富裕。但是现在回过头来看，当初的这个初衷和背景在今天讨论农村集体所有的土地和城镇和农村的国有土地一个是为什么要保留区分，再一个是为什么不能够把这些土地私有化，在讨论这个话题的时候，一方面大家都把当初的初衷基本上都不管了。
潘石屹：忘了。
陈志武：要我看来，不应该忘计当初是怎么做这个的，必须要搞清楚，只有把当初的初衷搞清楚了，重新拿出来，看看今天的现实是什么样的，做一个对比，看看没有被实现，所以今天该结束了，如果结束的话以一种什么方式来结束，而不能只是把今天的现状，看成是一个几千年、几万年以前老祖宗来到中国这个地上的时候，就好象有这个国有土地和集体所有的土地的区分一样的。
如果是从更长远的历史的角度来理解这个话题，我觉得应该是很好解决的，就是本来当初的初衷跟今天的现实是完全不一样的。再一个，今天之所以要改变这个局面越难，是具体的利益群体他们有太多的利益在里面，最主要的利益群体就是这些地方政府，他们当初为了共同富裕而进行的集体化、公有化的体制的今天最直接的受益者。
所以我觉得只要这一块有国家作为农转非，然后转了非以后的土地是不是可以做商业开发，只要这个决策权、控制权完全是由这些地方政府来垄断的话，以后的房价上涨的趋势可能很难以避免，因为他们有很多的激励把土地的供应量尽量压缩的比较小，这样让整个房地产市场的供应总是供不应求。
谈房地产泡沫
陈志武：像北京、上海，尤其是北京，泡沫的迹象不只是很明显，而且房地产泡沫的成分已经很严重
潘石屹：这是一个问题，从房地产市场另外一方面来看，一方面是土地供应少，房子供应少，还有一方面就是市场上的钱太多了。
像去年银行贷出去的款是9.6万亿，今天是7.5万亿，在中国历史上面每年超过5万亿的年份是不多的，所以这样多的钱又流在了一些大型企业的手里，大型企业在别的行业中投不下去，所以只能把钱往地上砸，这样地价在上涨，地价又带动房价在上涨。
我担心土地市场和房子的市场会不会出现泡沫，这个泡沫是不是跟货币供应量有直接的关系？另外如果是要衡量这个泡沫的话，有没有一个具体的指标？
陈志武：我觉得像北京、上海，尤其是北京，泡沫的迹象不只是很明显，而且我觉得现在北京房地产泡沫的成分已经很严重了。
当然我知道过去这些年很多不同的人用很多不同的指标来衡量，一个是把北京的房价跟当初1989年东京的房价做了一个比较，大部分人说当初1989年的时候，东京的房价已经是当时东京家庭平均收入的9倍左右，北京现在是15倍左右，很多人就说中国不一样，中国有中国的国情，有中国的特色。
当然这里面确实有很多特色，比如土地的供应不是掌握在私人手里，不是掌握在千千万万个个人土地所有者的手里，而是掌握在一个机构手里，就是政府，不管这个政府是由谁来代表，这样的一个机构在那儿。这种人为制造的土地的供应过少，肯定是对泡沫的贡献。
谈降低房地产泡沫破裂冲击风险
核心上是把土地的供应量要放开。再一个最好是把土地分给农民自己，让他们自己去掌握这些土地到底是可以做农用还是可以做房子建设，还是做其他的用
再一个就是你说的信贷货币发行越来越多，当然这也涉及到人民币汇率的问题，人民币被压的这么低，维持的时间这么长，表面上看帮了商务部的忙，让出口贸易不断往上涨。但是由此带来的结果是2.4万亿的外汇储备，跟这2.4万亿外汇储备相对应的就有同样多的人民币的货币在中国社会里面流通，这样一来让整个社会的钱显得非常多，显得非常繁荣。
在这个时候又有其他的一系列政策来帮忙，因为拿了这么多钱做什么投资，又不能投资到国外，当然股市又不仅仅有公司治理的问题，还有那么多其他的泡沫或者风险的因素在里面。
所以弄来弄去，银行存款利率又这么低，还是按照中国人传统历来就比较喜欢的投资品种，就是房子，因为原来有了钱可以买土地，现在钱也不能买土地，差不多唯一可以选择的实物投资品种就是房地产，这样一来，肯定对房地产的泡沫都有非常大的贡献。
但是要减少房地产泡沫总有一天肯定要破灭的，降低房地产泡沫破裂对于中国金融体系给中国经济带来的冲击的风险，为了降低这种风险，今天可以做的事就是一方面，当然核心上是把土地的供应量要放开。
再一个最好是把土地分给农民自己，让他们自己去掌握这些土地到底是可以做农用还是可以做房子建设，还是做其他的用途。
谈2011年中国房地产崩盘论
陈志武建议买多套房的投资者应该分散投资
潘石屹：对。最后一个问题，最近在网上流传一个时间表，一边是日本的时间，一边是中国房地产发展的时间，最后的结论是2011年中国的房地产就要崩盘，不知道您看没看过这个表？
陈志武：我没看过这个表，但是我知道是怎么样的。
潘石屹：您怎么看这个问题？
陈志武：像我们做统计研究的时候，都要不断地提醒自己，千万不要把这个看的太当一回事。
实际上我觉得是把所有牛市的东西价格走向放在一起，尤其是通过把时间，一个国家、一个市场的时间做一个延伸，另外做一个压缩，放在一起来看的话，都会很类似，因为所有上涨的价格曲线会往哪个方向走，肯定是往东北的方向走。
那你把这个时间轴做一个处理，两个市场的价格的走向通过时间方面的调整一下，放在一起，肯定看起来非常类似的。所以像我们这些人，我们一般要提醒我们的学生，不管是做研究的，还是MBA学生，千万不要把这个看的太当一回事。
但是另外一方面我觉得有一些更基础性的东西，使得中国的房地产和整个经济跟日本当年有非常多的类似的地方，从这个意义上来说，把这两个图放在一起，看着那么像，这不是纯粹意义上的巧合，确确实实有它的经济基本面的支持。包括哪些呢？
第一，今天的中国经济跟当年的日本经济在产业结构上非常类似，都是以出口制造、以工业为主的经济体。另外，当初日本在其他的压力国家兴起之前，首先利用亚洲的劳动力和勤劳的优势，给其他的发达国家提供制造品，提供工业生产的基地，在过去十几年、二十年，中国基本上是重复日本当初这方面的事。
第二，当初的日本也是通过压低日元的汇率，但是中国也是采取同样的办法。但是在中国出口贸易顺差越来越大、外汇储备越来越大的同时，不让自己的货币升值，当年的日本这样，今天的中国也是这样子。
当然这个比喻可能会让很多人说，当年就是因为美国的压力，让日本签署了广场协议，1985年以后让日元在短短一年里边升值了100%多，五年里边翻了两倍多，这样一来使得日本房地产泡沫和其他的经济泡沫都开始下滑、破灭，很多人因为这个原因都会去阻挡人民币升值的政策选择。
当然我扯的有点太远，但是我的意思是说，有很多的基本面的方面确确实实做一个比较以后，会发现今天的中国跟当年的日本有很多类似的地方。
所以从这个意义上来说，这两个曲线，中国房地产价格的曲线跟当年日本房地产价格在1990年之前做一个比较，是那么相似，也许在这种情况下，这张图本身的实际经济基本面的理由确确实实还是实实在在的存在。
所以这张图应该给我们很多人一些警示，在这个时候很多人特别是买了五套房子、十套房子的，以房子做投资的人，我个人觉得也差不多是同样的想法，在未来一两年应该要分散一些投资，分散到其它的品种里。
潘石屹：谢谢陈教授，讲得很好，也是一个难得的机会。谢谢大家。查看更多收起
