视频：易小迪称海南第一桶金来自冯仑
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海南的第一桶金来自冯仑
新浪财经：想让您简单回忆一下海南当时的经济对您的启发，以及当时那段经历是不是为您今后做生意有一个理性思考、心理上、经历上的磨炼？
易晓迪：我们在海南的时候是1989年—1993年，那个时候海南跟现在不太一样，当时是地产行业投资热潮。因为当时海南是全…
海南的第一桶金来自冯仑
新浪财经：想让您简单回忆一下海南当时的经济对您的启发，以及当时那段经历是不是为您今后做生意有一个理性思考、心理上、经历上的磨炼？
易晓迪：我们在海南的时候是1989年—1993年，那个时候海南跟现在不太一样，当时是地产行业投资热潮。因为当时海南是全国惟一的大特区，大家对它政策有很多预期。所以，贸易、进口热了之后，最后热的就是地产，地产是最后一个被炒热的一个泡沫，转移到地产。为什么地产能够成为最后一个泡沫？因为地产的吸引力大，吸纳的资金量大，能够承载很多人投资的幻想。最后泡沫破了，谁也接不住，因为量太大，到1994年泡沫就破了。破到什么程度？低价掉成过去的20%、30%，地价掉成过去的10%，最低可以掉到1/10的水平。这是非常大的泡沫破了。两个原因，第一个原因，当时对海南寄予过高的期望，它承担不了什么改革开放的试验田，全国人民开发的阵地这样一个希望，最后改革开放还得由大城市来承担。第二，当时炒作的主力军是银行资金，而不是企业自有资金，所以这个泡沫更容易破，更扛不住。它破灭是3个月到半年，基本上很快泡沫就破了。
新浪财经：等于当时很多银行包括公司自有资金搅到这个局里，房地产其实是一个定时炸弹，它一炸，整个盘子就崩了。
易晓迪：银行的资金进来是被动的，因为是企业和地方政府对海南有很高的期望，说要做试验田，那时还说除了搞特区之外，还要有落地签证，还有炒作海南外汇特区。有这样一个期望期。刚开始好像还不是地产，最早是贸易，从贸易开始，那时国际贸易很热闹。当时旅游岛不热，有热带农业、特色农业，最后很快转到房地产。转到房地产最早也不是从土地开始，从炒房子开始。万龙集团刚开始就是买房子，买了9栋别墅，买进房子之后一套套卖出去。最后觉得买房子不过瘾，就买地，买市中心的地。买市中心的地不行就买郊区的地，买郊区的地不行就买全海南岛的地，最后海南的地已经卖过一遍了，那时全都卖完了，有泡沫，国家收回来，这回再卖一遍。
新浪财经：您第一次去海南大概是什么时候？
易晓迪：我第一次去海南是1988年春季。
新浪财经：什么原因？
易晓迪：是因为我研究生正准备毕业，89年初，要分配工作，我对海南充满了好奇。海南省委有一个招聘函，我去了，去了就下海了。
新浪财经：当时听说冯仑冯总把您拉下水的。
易晓迪：我是因为在省委里面工作的时候，他是我的直接领导，他是一个常务副所长，他后来下海了，最后我们一起下海，是这样。
新浪财经：当时很多人是先去了一趟深圳，后来觉得可能深圳没有机会，才会转到海南。我不知道您当时有没有去深圳转一圈。
易晓迪：深圳我去过，事实上深圳当时是以科技工业为主的城市，房地产泡沫也不严重，它对新来的人当时需求量不大，不太欢迎。我们想去政府工作，所以去海南省政府，当时我年轻，觉得级别高，深圳市政府就没去联系。
新浪财经：您当时还是抱着从政或者学者的这条路，到这儿之后就被当时的气氛给感染了。
易晓迪：确实是这样。
新浪财经：您还记得当时赚的第一笔能够让你自己很高兴或者很阔气的生意是什么？
易晓迪：在海南赚的第一笔钱是冯仑去操作的项目，就是买久住别墅区，当时买了之后房价就涨，那是92年小平同志南巡之前就开始涨，涨了之后就开始卖房子。当时买进的价格是4000来块钱，卖出去的时候是4880很高兴，后来卖到5880、6880，一样卖。这是当时第一单。
新浪财经：当时你具体负责哪一块？
易晓迪：我当时是当总裁助理，当然也负责业务。但是我记得这单业务做完不久就离开了，因为在北海就热起来了，赶紧把我派到北海去当总经理，在北海主要就是卖地，不是卖房了。
新浪财经：你当时27、28岁吗？
易晓迪：那时是28岁。
新浪财经：现在回过头来看，像当时的那份经历，您看到很多景象，对您之后有没有时刻在做生意的过程中敲你的警钟？
易晓迪：经过那件事以后，我一直认为公司赚多少钱并不能决定你的成长。一个公司的发展模式、盈利模式能够决定你的长期成长。第二，规避风险的警钟时刻敲响。我后来总结一句话，对现在的房地产，我看到现在这么火爆，我认为我失去那些机会从来不后悔，但是我不会犯错误。我打一个比方，老兵怕枪，新兵怕炮。什么意思呢？炮一般伤不着人，但是听上去很害怕。打枪是一打一个准。有些先做房地产的人，老觉得国家宏观政策多么多么影响他，其实你做得好，一点都不影响。恰恰是具体的做某一个项目，比如投标，炒作某一个具体的项目的时候，一旦过火了，这个公司全盘结束。
新浪财经：当时您包括万通决定撤出海南的时候，当时是一个怎么样决策的过程？
易晓迪：其实当时没有全盘撤出，讲真话，谁都觉得海南是一片热土，只是觉得我们能力强、钱也多，应该做更大，所以还是大量的资金留在海南。把我放到广西，觉得广西炒热了，也赚钱，让我去。北京当时还比较冷，把潘石屹放在北京。其实把主要的精力还是放在海南，但是问题是当时东方不亮西方亮，后来北京成了我们的生长点。
不要把追求利润放在第一步
新浪财经：当时海南承载了很多像您这样年轻人所谓的梦想，可能和现在的商业环境不太一样。
易晓迪：对，海南因为刚刚开发的时候，一个混乱的秩序，消耗了很多人的热情，但是确实让很多人的梦想破灭了。市场秩序太重要了，海南有一个最大的好处就是调动人的积极性，我们时刻怀念的就是有一个机制激发人的热情。本来我们在机制内激情是不够的，所以年轻人老想把热情、精神使出来，当时想实业报国，也想走产业报国的道路。海南让你的热情、干劲充分释放出来。最大的问题，如果你没有价值观把握自己，因为外部秩序对你约束太少，机会很多，而且没有规则。所以，没有把握好自己，往往容易失败。所以，绝大部分人都失败了。
新浪财经：前几天我去采访金典的张宝全，他是92年下半年去的，他当时跟我说了一件事，当时从三亚到海口的路上，当时没有高速，他开车的过程中，好多时候一边睡着了，一边开着，而且路上好多超速驾驶的车祸，可能这也反映当时海南发展的速度，等于是超快，这里边其实隐含了很多危险性的东西。
易晓迪：从快这个角度我不反对，中国那时要冲破体制的局限，像包产到户一样。但是不能乱，乱是两条，一个是市场秩序不能乱。第二，作为个人企业，企业的经营目标和价值观不能乱。这两条都得有。快是必须的，因为那个时候如果没有这个勇气，再一个黑屋子里撞不出阳光出来。那个时候我有感受，因为到海南就是寻求希望和梦想去的，它总的来说还带来了很多正面的东西，要不然我们谁敢下海，只有那个气氛，谁都不用担心自己要下海。
新浪财经：当时您预期的第一笔要赚的金额大概多少？
易晓迪：我们没有金额的想法，我们只想把企业做大，这是我们跟别人本质的差别。我们真的不在乎很多的钱，赢和亏的概念不是很明显。反而它成就了我。如果我们不断算帐，当时只有海南赚钱最快，就不会离开它。我们只觉得我们应该做更大的事情。
新浪财经：当时可能万通包括您在海南其实是很芝麻的一个人物，很多风云人物都是起起伏伏，你们几个兄弟能够最后坚持下来回到北京，在商业课堂里你有没有什么总结的东西。
易晓迪：核心讲不要把追求利润放在第一步，甚至不要放在重要的一步。而是把事情做好，把企业做好。怎么做好并不重要，我们总觉得那时要把企业做大，要做成一个让人尊重、羡慕的企业，真的没有把最大的精力放在算帐上，算帐的企业都死在海南了。
新浪财经：当时可能每年都有上万个企业在海南去注册。
易晓迪：好像房地产就有上万家，很疯狂，一万多家房地产企业。那个时候好像市场经济是让你以盈利为目的，其实盈利只是一个手段，这一点因为我们年轻，当时有理想，救了我们，人必须要有理想，要有长远目光。
新浪财经：您最后离开海南大概是哪一年？
易晓迪：真的离开海南是92年底、93年初。98年底我就去的北海。
新浪财经：然后就回到北京？
易晓迪：不，我一直在广西，在广西做到了98年。
新浪财经：您后来有没有再回到海南，因为宏观调控来了之后……
易晓迪：我们回海南也就是旅游、看看，但是因为人都不在了，老朋友都不在了，找不到那个感觉了，但是很伤心，有一段时间海南、三亚非常破，2000年前后我们旅游，还非常破落。
新浪财经：后来有一些开发商也是重新回到了海南，您没有这个想法吗？
易晓迪：当时是，因为我们对海南有点偏谨慎了。有的人说失去机会，我并不后悔。至少教育了我，从短期的效益里面，我一直在公司坚持一条，要坚持长期效益，注重长期利益。反过来我得到了这个经验。
新浪财经：好像经历过那波泡沫的人，回来之后做生意上都稍微比较谨慎一些。
易晓迪：对，用“谨慎”这个词不能完全概括。从那个过来以后才知道做企业长远利益比较重要一些。就像老兵打仗，好像是谨慎，其实不是，是他更懂得打仗的意义是什么。
海南房价有泡沫
新浪财经：去年到今年1月份，海南正式有国际旅游岛概念出来，可能又一轮的发展，有人说是泡沫，可能有人说只是提前透支了两年或三年的时间。我不知道您有作为有过经历和行业的人怎么看。
易晓迪：我肯定说是泡沫，因为我是这么想的。春节前不久，我跟潘石屹见面，我们俩共同讨论，潘石屹说这次泡沫来了。说怎么办？赶紧把我的房子卖了，把博鳌地产卖了。他也认为这就是一个泡沫。因为它的价值没有支撑点，是非常畸形的房价。另外，我也关注到了，虽然价格很高，成交量不大。所以，虚拟价格比较多。
新浪财经：我最近几次采访当中得出来一个大概的感受，现在重新在海南有项目的人可能会觉得海南没有泡沫，只是微微提前透支了。像您和潘总这么坚定的泡沫论，为什么会有不同的结论？
易晓迪：我也去过国外的度假地方，海南支撑不了这么高的价格，中国人旅游度假不可能放这么长的假的。为什么这么高？就是中国人对出国有限制，很多达官贵人要到那儿过年，出不了国，本身这个消费就不正常，在海南有一句话“消费者不买单，买单不消费”，其实所有买单的人都很心疼，买单的人心疼得不得了，被人宰了，可是消费的人不知道，这是非常奇怪的现象，你说这个东西正常吗？哪一天国家出一条纪律它就破了，实名制。
说不好听，在那儿只要仔细查一查哪些人在那儿消费，都不正常。很多人把它当做一个公关的东西，这种消费就不正常。
第二，就算海南旅游，它的独特资源包括稀缺性没有想象那么大。因为海南的稀缺性是它的热带资源和它的海岸资源，它的海岸资源是一条线，城市资源是一个点，海南多大？不是按平方公里算。我认为海景房将来供应量，可以有20个北京这么多，消化得了吗？
新浪财经：它的供给很大。
易晓迪：整个一圈都是面对海，往南面一点都是热带资源，五指山以南前后全部都是。任何一个点都可以形成多少平方公里的供应。因为它离城市远近没有关系，那个供求很快就会上来，供求会失衡。
海南没有本地生根的产业局限了其发展
新浪财经：包括新的发展规划也在出来，您作为房地产行业业内的角度来讲，对海南的开发有什么建议？
易晓迪：海南实际上到现在为止没有支柱产业，就是旅游，旅游产业西班牙也破产了。旅游行业在形势好的时候它容易发展成泡沫，形势不好的时候最箫条。美国掉得最快的就是圣地亚哥、佛罗里达的房地产。中国现在是一个经济繁荣的周期，它有可能吹大了这个泡沫，本身就吹大了。再加上现在政策的触动，它没有一个主导产业。如果它真成了硅谷，房价就能持续下去，就成了研发基地。它现在没有找到。
新浪财经：它的比较优势就是天然的资源，包括像90年代它也要发展写字楼或者商业金融，但是更没有支撑的需求。
易晓迪：旅游行业是它的主要产业，但是旅游产业由于消化不了全海南岛，假如说2、3万块钱，供应量不知道有多大，因为那个地毕竟是一个荒地。第二，我认为中国的旅游资源现在是极其冷，有一天国际旅游，我们都去跑，泰国比这便宜一半，干吗不往泰国去。现在海南成功的模式倒不是旅游，是度假，度假是什么概念？不是来一次，让你以后经常来，成为你的第二故乡。
新浪财经：旅游目的地是吗？
易晓迪：就是你的第二故乡，它成了一个度假天堂，往这个方向去发展，它的方向倒是对的，但是这个价高一定会制约它，因为过高的价格来的人就少了。它没有把这里变成研发的、会务的国际会议中心、科技研发中心，这个主导产业他们没有用心去想，想的是度假甚至是博彩，方向有点不太健康。
新浪财经：相对周期性太强，没有一个逆周期支撑的行业。
易晓迪：对，它没有本地生根的产业。
新浪财经：最近城市规划，迟福林迟教授在讲把城市合并，包括三亚、海口把城市的范围扩大，这样一种规划你有什么看法？
易晓迪：对整个海南客观说具体的东西我没有发言权，好多年没去了。我只是认为它既然是度假天堂，跟城市没有关系，度假城市大了我去吗？离城市远点还好，希望山清水秀作为度假的圣地，全世界的度假圣地像夏威夷都不是走城市化的道路，如果海南想把城市做大又反了，度假是另外一回事。如果做研发基地、科技基地再形成自己的点。
新浪财经：现在看“阳光100”发展的规划，包括重新经历了一轮泡沫，您有一个新的理念的支撑，现在阳光100最近的发展规划是什么？
易晓迪：我们一直有一个理念，要有一个中长期的战略来支持我们短期的发展。我们在土地储备上，在项目布点上，我们一直是适当超前。我刚刚从芜湖过来，阳光100十年前就开始做二线城市，很多人都劝我，说你疯了，现在赚钱的地方这么热，我当时就一个观点，当年海南那么热，就要走得早一点。我并不知道最高点在哪儿，但是我知道现在已经很高了，就像股市，我哪知道6000点是高点，但是我知道4000点已经很高了，我可能走得早了点。五年前有人劝我，三年前还有人劝我，但今年劝我的人越来越少。人家说我是对的，现在二线城市是热点。我来无锡的时候好多人都讽刺我，那时已经是07年年初，已经过热，06年年底谈的。我来到二线、三线城市，不能说我是最成功的，我失去了很多机会，但是我是一个稳健的长期增长的模式，我还是要坚定不移的走下去。
第二条，我要走自己产品的独特性，我必须做我自己的产品独特性。比如说我走向二线城市，发现了一个客户的真实需求，客户需要一个都市化的生活，需要时尚中心，不一定需要大范围。不是小城市缺房子，是大城市缺房子，但是他需要换一个生活模式，城市需要功能升级换代。这种需求跟我们专业经验一结合，我们做了一个“阳光100”的城市综合体，一些时尚社区很受欢迎，客户满意度不断提高，有时利润可能不理想，因为去二三线城市，第一年不挣钱，第二年不挣钱，等到第三年才挣钱，股东都不高兴，但它有一个长期效应。所以我们的客户满意度、品牌知名度还是令我很满意的。
新浪财经：我上午也去北边的项目去看，可能在销售的过程中现在已经有几成是投机性的需求进来，您作为开发商来说可能也欢迎这种东西。但是作为消费者，或者作为监管者来说，可能就觉得投机性不是一个好的现象。
易晓迪：第一，整体是健康的，因为这个比例并不是很大。第二，这个需求实际上是难以避免的，我也想过是什么原因。这是因为很多居民有保值的需求，他实际上并不是短期的投机。所谓投机是什么？是今天买明天想卖，不是，是他觉得钱发毛，他想保值，这个需求也还是偏健康的。因为现在老百姓都有自己的主张，不太相信政府，说房地产上涨1.5%，根本不相信，说房价根本不是上涨1.5%，我买了就涨30%，他有保值的需求。
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