褚琳：

　　各位好！欢迎来到电视辩论现场。说到幸福对现代人来说，大多都觉得这跟房子是直接相关的。实际上最近在网络上做了一个调查，一共有36万的网民做出了回答，我们大家一起来看看调查的结果。有八成的人认为幸福跟房子相关，而有70%的人认为一个幸福的家庭一定有至少一套房子。那这样的答案也显示出了现代人的一种心理状态。

　　那我们紧接着就有一个问题，那么房子的多少、房价的高低跟幸福的程度就直接相关吗？房子是不是绑架了我们的幸福呢？有关这个幸福我们要请出今天三位专家，我来介绍他们一下。

　　任志强 

　　华远地产股份有限公司董事长；

　　刘晓光 

　　首都创业集团董事长；

　　陈淮   

　　中国城乡建设经济研究所所长，欢迎。

　　这三位专家相信在座的各位也是非常熟悉，他们都是这个领域的专业人士，那么在今天开始我们的讨论之前，我们请三位专家和在座的跟我们一起来看一段短片。

　　这个短片看到我们介绍一个基本的背景，现在国内的经济增速在下滑，而房地产的调控一直没有松手。那我们首先想问问任总，作为一个地产商，您已经感受到这个调控对这个市场的影响，那么以前都说房地产是拉动经济的三大引擎之一，那么经济低迷的时候，一拉动房地产经济也跟着增速上行。那在这样的情况下，在如今的背景下，这样的事情还会重演吗？

　　任志强：

　　现在房地产不是挺好的吗？

　　褚琳：

　　怎么好法？

　　任志强：

　　今年估计销售总量会比去年还多一点。

　　褚琳：

　　是全国还是说一些大城市？

　　任志强：

　　全国。

　　褚琳：

　　那几个一线城市呢？

　　任志强：

　　一线城市可能更高吧？10月份北京和去年同期相比就增长了很多。11月份又增长了100多。我估计全年下来去年大概10亿9吧，今年可能得突破11亿平方米。总量比去年要多啊。

　　褚琳：

　　你说的是一个数量，那价格呢？

　　任志强：

　　价格也不错。

　　褚琳：

　　相对于去年的情况？

　　任志强：

　　相对于去年的情况，如果把所有房子都算上的话，总体还是涨了8到9的幅度吧。

　　褚琳：

　　刘总，您觉得今年房地产的价量相对于去年的上涨，对于这个调控政策的反应是一种什么样的反应呢？完全无视调控政策的存在吗？

　　刘晓光：

　　我的观点是今年的增长应该是比较温和的增长。如果说剔除了写字楼商业的地产之后，住宅的价格6.9%，好像达不到百分之八点几，这是第一个。

　　第二个来讲从调控比如说限购，肯定起了很大的作用，不是说一点作用没有。如果说限购就影响了幸福，这个我觉得可能还不能那么说。

　　陈淮：

　　你是有北京户口。

　　刘晓光：

　　针对不同的消费者可能也不太一样。

　　褚琳：

　　那您觉得怎么说比较合适呢？调控对幸福有影响吗？对您拥有房子有影响吗？

　　刘晓光：

　　调控对已经有房的人影响不是很大，对没有房子但是又不符合条件的人肯定是有影响的。但是来讲刚才志强说的，实际上我觉得调控在限购上确实是一个不得以的办法。因为它没有把保障房真正保障起来，所以在商品房这块来讲，又没有完全用经济手段来调节的时候，他就用行政手段。我相信这种手段将来会改变，也可能会取消。但是什么时候取消我不知道。

　　褚琳：

　　那如果是改变的话，您希望是怎么改变？您觉得这是符合市场规律，又符合全民的利益？

　　刘晓光：

　　就两条了，一条就是商品房让它市场化，用经济调节手段来调节，保障房真正保障起来。刚才你说的关于幸福不幸福，实际上房子跟幸福肯定是有关的。幸福是什么呢？应该我觉得是一种感觉，当然这种感觉是在有物质的基础上的感觉，如果说你感觉很好，你没房子住肯定也不幸福。如果说你有了房子住，感觉又很好，那肯定是更加幸福了。

　　褚琳：

　　就像在座的几位？

　　刘晓光：

　　不是我们。中国人民我相信大概两亿多吧，两亿多人几千万个家庭，因为在这二十年中，在住房的改善当中应该是受益者。我看了很多包括美国梦，包括新加坡梦，包括丹麦梦都是有一座房子，美国人提出有一座独立的房子。有了这个梦我觉得这个国家就有希望了，这跟房子是有关的。他连去追求一个房子的梦都没有了，我相信这个国家也没有动力。

　　褚琳：

　　陈主任，前面这两位地产商都在前面发言了，您不一定跟他们是站在一波的。

　　陈淮：

　　我是跟你站在一波。

　　在2012年稳增长中，相对于出口，相对于消费，相对于小微企业，相对于石油、钢铁、化工等重要基础重工业，相对于制造业，全国国民经济中稳定程度最高的，对稳增长贡献最大的就是房地产业，

　　并不是因为房地产业有了一定的波动或者是异常需要调控，房地产业就是罪人，在过去二十年，过去十年中，中国老百姓生活改善最明显、最大之处就是住房条件的改善。

　　褚琳：

　　好，说起这个政策，我们可以跟大家一起再了解一个大家可能在座各位都非常关注的一条政策就是房产税，我们一起来看一个片子。

　　褚琳：我接着问一下刘总关于房产税这个问题，其实很多专家都说房产税是一个税种，它并不是为了抑制房价而推出的，但另一方面也承认这个房产税的确可以对房价之间产生某种关系，您怎么认为呢？

　　刘晓光：

　　房产税不是为了抑制房价而出台，但是房地产肯定对抑制房价、抑制投资有所限制是吧。你看重庆就很明显了，我在重庆看。他对别墅是收房产税的，所以重庆的别墅销售肯定受到影响。

　　第二个我的理解将来是对高档的房产收，可能还不能够说一概对所有的房产都收税，这里就有一个系统的收税的方案。为什么要试点呢？为什么不能整个铺开呢？对什么样价格的房产？对多大的房产？对什么样档次的房产进行来收税？这个我觉得来讲都是一个很重要的问题，也是一个很慎重的问题。

　　褚琳：

　　那现在这种试点在几个城市，而且只对增量进行试点，您觉得能起到一个很好的模型的作用吗？试点的成果能够把他适用于整个市场吗？

　　刘晓光：

　　这个还是在摸索。为什么重庆的试点、上海的试点不太一样，将来其他的试点可能还会有一些新的特点。我的感觉可能还是要继续试点，可能不能一下铺开。

　　褚琳：

　　陈主任研究政策，对于房产税这个政策的推出。

　　陈淮：

　　房产税不是政策是制度。

　　褚琳：

　　是一个制度，那么作为一个制度的建设，是不是以后只针对，因为现在的试点只针对增量，那么以后真的是作为一项制度的话，存量会涉及到吗？

　　陈淮：

　　我们用不着猜要不要对存量征，没有不对存量征的。也就是说中国绝无可能例外的我只对增量征，但是房地产全世界又有一个共同的规律，如同所得税一样，在生活必要限度内是不征的。对吧？有收入就要征个人所得税，全世界孑然。但是全世界孑然的还有在生活必要的个人所得范围内是不征的，住房也是一样。有资产就要征税，没有什么存量、增量的区别。但是在生活必要的范围内是不征的。

　　褚琳：

　　但是存量比如说在座几位，都有不止一套房子，如果有些人只有一套房子，那您说的一个人一个家庭应该拥有几套房子算是需要，多出多少套房子才算是资产？

　　陈淮：

　　你有一套也是资产，我们扩清一点经济学的知识。你有一平米也是资产。

　　褚琳：

　　那也应该征税？

　　陈淮：

　　征税。你的税率叫零，不是你没上税。诸位赶明儿跟税务局办购房资格的时候，缴税多少年。你那个收入没达到缴个人所得税，你也是缴了税的。只是你的适用税率是零，你缴了零元，不等于没有缴

　　褚琳：

　　任先生刚才陈主任在讨论的时候也说了您的一段话。

　　任志强：

　　他说这个是理想的情况下。我们现在的《税法》是叫做对住宅，就是住宅产业是免征的，我们1986年出的时候，《房地产税现行条例》是免征的，他的意思就是如果要完全开征的话，他就应该是没有免征一说了。

　　但现在的这两个试点都是不合法的试点。没有一个法这两个城市出台这个法律的时候，没有一个写了有根据上位法是谁谁，我们来征收的，没有。文件都上写着根据国务院第139号，国务院会议决定国务院没有征税权，人大才有征税权。人大可以授权国务院，但是没把这一部分授权给他，起码住宅免征这一块是有法律文件的，有条例的，而后头这俩试点是没有条例的。没有条例能不能试？可以试。邓小平那时候说，可以摸着石头过河可以试，但是这两个试点都违反了2001年或者2003年正式列入国家文件中，说要推行物业税或者叫房产税的初衷，因为那个初衷是要进行税改，他在实行房产税，同时要取消一些现有的税收。比如说土地使用税等等，取消一部分然后变成另外一个，也就是说陈淮说的把间接税变成直接税的一个过程。

　　陈淮：

　　任先生，你说的有点长。主持人他说你不对的时候，你不要太在意，在任先生眼里，谁说的都是不对的。

　　任志强：

　　不，您说的是对的。

　　陈淮：

　　他刚才说我太理想化了，他才是理想化呢。法，上位法，上哪儿找？中国最大的法是什么法？晓光最大的法是什么法？看法。我给你叫叫真，2007年末《物权法》出台之前，任志强卖的房子都是与法无据的，那个时候我们根本没有财产登记制度，你给老百姓发的房产证有上位法吗？

　　任志强：

　　有。

　　陈淮：

　　那你怎么蒙的人家？

　　任志强：

　　《房地产法》1995年1月1号生效的房地产法上有规定。

　　陈淮：

　　房地产法规定那个归属权的问题可没规定。

　　任志强：

　　规定了。细则里明确规定了产权登记制度，是有规定的。你不能说没有法。1995年那房地产法是个法呀，那是全国人大通过的，你不能说没有法。

　　褚琳：

　　任总一下又强调人大。其实刚才我们前面说了，现在政策的力量、市场的力量、人们对幸福追求的力量，那其实回过头来我们还是得看看市场的反应，现在的房地产市场究竟是一种什么样的状态呢？我们来看短片。

　　片花广告

　　陈淮：

　　一个姚明加一个潘长江，他们俩平均身高1.78米，一个姚明加俩潘长江，他们的身高都没变化，他们三人的平均身高是1.6米，改编构成就成。刘晓光卖掉了一个单价1万块钱一平米的房子，又卖掉了一平米五千块钱的房子，这两平米的房子平均房价7500，现在这两种房子都涨10%，刘晓光又卖掉了1万1平米的房子，卖了两平米5500的房子，1万1加5500正好是两万二，两万二除以3是7300，所有的房价都涨10%，平均房价下降了三个百分点，这不是个数学游戏，北京、上海、广州、深圳，这过去两到三年来，远郊区化的趋势明显还是不明显？刘晓光都跑到房山盖房子去了，你问问他。

　　刘晓光：

　　明显。

　　陈淮：

　　对不对？在这个趋势下，你还会看到平均房价下降，但是你买那个房子，不一定下降。

　　褚琳：

　　对，您刚才这一段话总结的就是平均数没有意义，这些我想在座各位大家普遍同意平均数没有意义，凡是去看过房子的人都深深体会这一点，他我们应该如何看这房子。

　　陈淮：

　　应该看规律。

　　褚琳：

　　可以帮我们分析一下。

　　陈淮：

　　那不是我们这十分、八分钟能讲完的，讲一个房地产经济学还得是A、B、C，60课时。

　　刘晓光：

　　将来这个房价应该是分类抽样比较科学了。

　　任志强：

　　现在也分类啊。

　　刘晓光：

　　但是公布的时候不是分类的，这需要统一数据要具体化分类。你比如核心区对比，不是核心区的对比，这样的话就更清晰一点。

　　陈淮：

　　稍微说几句啊，我们主持人从说到现在的话题，我也稍微，她老是说到最重要的地方，她又改了一个话题。这房产税很难吗？其实很容易。我跟任总讨论过，中华人民共和国公民一人发30平米抵税券，你爱抵多高档、多低档，大城市、小城市反正就是30平米，拉倒。凡是超出了一律收，这不完了吗。没有那么难、复杂，对不对？再回到第一个问题幸福指数，幸福存在着一个边际收益，成本剧烈递增。你一个月挣两千块钱，幸福指数70%，吃饱穿暖还有富裕，逛大街晒太阳没问题，幸福指数提高只要提高20个百分点，提到90%，你的收入要增长三倍才可以，六千块钱。你才能随便约女朋友喝喝咖啡呢。你要把幸福指数再提高9个百分点，你的月收入得增长10倍，你得每个月挣6万块钱，你才能够不停地打飞机，这个每周末度假去。你要把幸福指数提高到99.99%，只要提高最后0.9个百分点，你的收入得增长100倍，你才有机会约好莱坞的影星和你见面呢，这是没说完，别着急。

　　最后说你刚才说到这个问题，房地产的问题并非是一个简单的房价高低月平均的问题，我提醒大家不论是自住，脱困，还是打算投资，房地产不可能高抛低吸的，和股票不一样。股票有2%的波动已经可以高抛低吸了，对吗？房价就是有20%的波动，你卖出去，你肯定原价买不回来。所以不要去观察相信每天告诉你环比多少，同比多少，一点意义都没有，就是这意思，谢谢。

　　2分钟：

　　褚琳：

　　我想在座各位今天来的非常值，因为在座三位嘉宾，不仅是行业内首屈一指，极有发言权的人，而且他们坐在这儿，知无不言，言无不尽，很遗憾跟几位嘉宾道个歉，因为我们的节目时间只有一个小时，而各位又日理万机，接下来您不两位还有安排吗？我们的辩论一个小时，所以每个话题20分钟，不得不一层层递进。但是既然嘉宾来了，观众也这么有热情，想方方面面问题都了解到，所以我们特别留出了10分钟的时间给观众做一个自由问题，有问题的请举手。

　　提问：

　　您好我问一下任总，因为我是来自澳大利亚的发展商，首先一点根据海外经验，幸福指数跟房价和自有房比例是反比的，就是说自住房的比例越高，实际上幸福指数是下降的，比如说像发达的美国，美国加州最发达自有房比例38%，英国42%，德国42%，所以说而中国现在住建部的信息是说中国私有房比例包括农民高达89%，那按这种理论的话，如果幸福指数升高，跟海外经验相配比的话，应该是自有房比例下降的。

　　您怎么看待这个问题？

　　任志强：

　　我觉得你说反了。外国人可以把房子卖掉以后去旅游，中国人总想把房子留下来给儿子，这个观念上的差别就是中国人得留一大堆房子。曾经有一个人有哪个专家说独生子女政策让一个80后几年以后可以分到七八套房子，这都胡扯。你以为你老子死了，你娘就死了。你娘可能活到90岁还没死呢，你等不到分那套房子给你。所以你说这个事我不太认可，我们最近刚做了一个关于德国住房制度的研究，德国的住房私有化率在整个欧洲和发达国家都是比较低的。但最近出麻烦了，从1976年开始的时候，他们大规模生产，但是人口跟不上。所以大概平均一个家庭有1.2套房子，就是套户比是1.2，日本、美国、英国、韩国都经历过1.2套的过程，香港现在大概1.086也是大于1的，中国现在还小于1呢。换句话说你那个东西可能是在房子多到了超过家庭户数的情况下才成立，因为我随便租就可以。但是你要在中国少于这个户数的时候，你没有房子没有自己房子你就会被租户赶来赶去，所以就是反着的。

　　但是最近我们发现，欧债危机之后，只有德国的房子往上涨，别人都往下跌，为什么？老龄化程度过高的时候，家庭户数人口急剧缩减，从3.86下降到2.05，老人也不死，所以需要的房子越来越多，他从3千3百万户，变成了四千多万户了，户数增加了。尤其是在户数增加的时候，从1.2变成了1：0.99，他不够一套房子了，所以他房子开始呼呼涨价。中国大家都知道已经进入了一个老龄化的过程了，一些专家认为老龄化的过程就是房子多出来了，然后可以给儿子、可以给孙子，每个人可以继承七八套，从德国的经验看，完全说反了，越来越不够了。因为家庭和户数的比例我们从3.86，现在已经下降到2.86，下降到一个点，到1%了。最近还在下降，估计很快要下降到按照老龄和人口计算，我们按德国的公式推算一下，大概十年以后就变成2.03、2.07这么一个水平区间了。

　　那么也就是说同时这一个家庭要多出两套房子来，就我要多占用两套房子，那就是越没房子就越没房子，所以你说那个是正好和中国是反着的。因为从德国的案例可以看，当你小于1的时候，这房子一定是自己拥有了最幸福。如果大于1的时候，我宁愿租房子，因为租房子房价低于我买房子的成本。在中国什么是最幸福的？仅从房子上来说，上学、教育什么都不管，谁有本事从银行拿到更多的钱去贷款买房子，谁就是最幸福的。因为你用最高的杠杆率锁定了一个早期的最低成本，而赢得了一个巨大的未来收入形成的盈利空间。陈淮教授老经常说，房子价格不决定在开发商，我们盖了房子就是我盖的再贵，这一平米10万块钱，贵吧？但最后决定这10块钱涨成20万块钱的是政府，政府在旁边修了一个好的公园，修了一个好的学校，修了一个五星级大酒店。然后还修了一个天安门广场，你看你的房子值钱不值钱？20万块钱也不卖啊，所以最终决定房价的不仅仅是房子里头的东西，还有很多是窗户之外的东西。你们想想哪个政府会不在市政基础上加大投入和改善这个城市呢？

　　如果不是得出来的结论是他们还要大量投，那房子不是越早买越幸福吗？其实道理就这么简单。

　　刘晓光：

　　另外还跟社会保障条件还有关系。为什么持有房子要多，跟整个的社会保障条件肯定有很密切的关系。

　　褚琳：

　　好，谢谢台上三位嘉宾，也谢谢在位的各位听众，那么我们这一节有关幸福和房子的讨论就暂告一段落，谢谢大家。