2011年的博鳌亚洲论坛上，SOHO中国董事长潘石屹就现在的房价调控政策接受了新浪财经的专访，他指出，现在的房价调控政策是对房产市场的休克疗法，一旦三千万套保障房得到落实，解决了市场需求问题，在休克中醒过来的房地产市场将面临的是一个新的格局。以下是访谈实录：

    三千万保障房一旦落实 将改变房地产格局

　　主持人：对于当前的调控政策，其实我们每次说到效果的时候，大家的观点都不一样，如果要问你的一个结论的话，就是一直进行到今天，你觉得这个效果现在怎么样？

　　潘石屹：其实对房地产调控的话，最早的一个文件应该是2003年的121号文件。如果是从03年开始算起的话，到现在也有8个年头了，这8个年头基本上每年都出一个文件，有的是国8条、国6条、国4条，新的国8条、国10条，在不断的出台文件。出台文件就是每年都觉得可能房价的上涨，对中国经济可能带来一些伤害。在这8年时间的话，政府大概每一年都要出台一个文件，所以就是担心房地产。这8年政府在不断的出台文件，实际上是担心房地产这个行业的发展，是一个畸形的发展，就是可能出现这个行业泡沫的情况。实际上在过去几年时间的话，每一年到了年初就开始宏观调控，到了年末最后一看房价又涨了，所以这就成了一个习惯性的东西了。就有点像我们小时候的一个故事，就是狼来了，狼没有来说狼来了，好多年大家已经不太相信确定的宏观调控的目标，说能把房价的上涨控制住。尤其我觉得去年的话，就是2010年，政府好像是出台了号称是最严厉的政策，就是觉得房地产行业过快的发展能够得到控制。实际上我们到了年末，看到房价的上涨，包括房地产成交的规模，已经达到5.25万亿了，这是一个非常大的行业了。所以这个时候到了2011年，到了今年的话政府又出台一些政策，这些政策你要从表面上看的话，都有点不近情理，就作为市场经济的一个行业，用限购。先是限购外国人，然后是外地人，再限价。因为市场上面的价格是一个结果，就像人得病似的就发烧，发烧温度上升了，我们要看什么地方发炎了，什么地方有病，而只是把温度降了下去病根不除的话，是没有用的。可是我想政府今年出台的一些限购、限价的政策，包括确定了一个中央政府让每一个城市，确定房价的调控目标。实际上我觉得这些政策的出台，包括增加大量的保障性住房，保障性住房今年要开工一千万套。

　　主持人：你有信心吗？

　　潘石屹：我有没有信心不重要，是吧，最关键是政府要有信心。

　　主持人：你觉得政府有信心吗？

　　潘石屹：政府我觉得说了话，就应该有信心，而且说的特别具体，他们就应该能够做得到。一千万套意味着什么呢？就是平时每一年销售的商品房，就不到一千万套，可是今年做的保障性住房就是一千万套，明年还有一千万套，后年有一千六百万套。所以这样一个大的量的话，就是从今年开始，整个房地产的格局，有一个特别大的变化。

　　主持人：会是一个空头支票吗？

　　潘石屹：你觉得呢？

　　主持人：我问您啊？

　　潘石屹：我是相信政府、相信党，既然说出来了，如果全都成了空头支票的话这个就变成言行不一了。我觉得就是政府从它的权威性，到政府的信誉，各个方面来考虑的话，不应该是一个空头支票。

　　主持人：你不是说狼来了已经好几次了吗？

　　潘石屹：过去几年每年调控房价，就是狼来了话，出台的政策都没有今年这样狠，就是没有力度这样的大。所以我觉得今年的这些政策，就是限购、限价、保障性住房、确定宏观调控的目标这些政策出台，如果能够做到的话，整个中国房地产的格局是个翻天覆地的变化。

　　全球的金融危机救了中国的开发商

　　主持人：我们不说政府，再问两个问题。一个是您的夫人张欣张总跟我说的问题，另外是一个好朋友老潘他跟我说的问题。先说张总的，张总说政府现在是通过紧缩政策，把开发商的钱管住了，但是钱是不长脚的。现在比如说SOHO中国香港上市，很多大的内房股都在香港上市，你政府控制了银行的贷款，其实这些开发商可以到国际资本市场上去融资，而且现在很多大的投行也愿意给内房股融资，因为他们觉得有利可图，并且利润是很高的对于这一点您怎么看？

　　潘石屹：我觉得开发商从银行直接取得贷款，只是一部分，可以说是很小的一部分，就是开发商的开发资金的来源，一大部分是客户的预售收入，我觉得这个能占到50%，甚至60%的比例。因为我们的房子销售是实行预售制度，就是房子还没建完，我就可以销售出去，销售出去就可以回款。当然预售收入里面，一部分是客户自己付的款，另一方面是银行的按揭贷款我觉得这个占的比重比较大。第二个部分量比较大的，就是通过资本市场的融资，发行股票、发行债，包括可转换债CCB，这些量也是比较大。其实第三部分才是银行直接给开发商的开发贷款。我觉得从量上来说，并不是好像人们一提开发贷款，可能绝大部分是依赖银行的可能现状还不是这样的情况，还有一些其他的。可能银行卡的比较严，不具备给你开发贷款条件，他通过什么信托产品、各种产品取得融资。

　　主持人：所以很多人会说开发商日子过的好着呢，一看年报去年调控那么厉害，其实大家盈利都挺滋润的。所以其实开发商要是跟调控政策博弈的话，其实未必见得日子有多难过。

　　潘石屹：的确是这样。就是在2008年底的时候，开发商的资金状况是非常紧张的，因为别的房地产公司财务报表你看不到，就是从上市的房地产公司财务报表来看的话，就2008年底的话，所有中国的开发商几乎是无一例外的，资金状况都不是特别好。可是全球的金融危机救了中国的开发商，到了2009年初的时候，欠银行的钱银行全都延了期了，欠政府的钱说是先别付，就是购买地的出让金说是先别付，所以一下就把开发商救过来。救过来以后，09年全国的销售额就突破了3万亿，2010年突破了5.25万亿，这都是天文数字。原来这个行业刚突破1万亿的时候，大家觉得一个房地产行业怎么能够销售额突破1万亿呢，可是去年是突破了5万亿。所以我觉得从销售状况来看的话，开发商的资金状况，就是到了2010年的时候，状况跟2008年是完全不一样的，资金状况非常好。难受的是谁呢？难受的是地方政府，地方融资平台上借了好多钱，量大的不得了，去拆迁，有的地拆了一半，有的地还没有拆完，上不了市。所以他们的状况，就是地方政府2011年的状况，特别是像2008年底开发商的状况。

　　主持人：会有人像金融危机的时候那样救他们，让他们度过难关吗？

　　潘石屹：政府的事情有的时候咱们也说不清楚，你不能让政府破产，最要想一些办法，帮他们度过这个难关。

　　限价政策就像给房产市场打了针麻药

　　主持人：所以我们看现在其实各地政府都下的军令状了，每个地方调控目标都出来了，其实开发商日子又过的挺好的，然后政府又说价格要控制到什么程度，他们会没有？

　　潘石屹：你老说开发商的日子过的好，当然开发商的日子从2011年年初他们的财务报表来看非常好，可是就是扛不住成交量的持续下滑。我们看到35个限购城市，从限购令公布之后成交量在持续的下滑，大概是50%，一半就没了，开发商的钱是有进有出，如果没有进的，只往外走，现金流也会受到很大的影响。另外，我们看到今年的货币政策是适度从紧的货币政策，存款准备金的提高，利率的提高，给开发商开发贷款的限制，都会影响开发商的。

　　主持人：但是成交量跟价格应该是两码事吧？

　　潘石屹：当然是两码事，我们看一个市场，我们来考察分析这个市场，应该通过两个指标去衡量，这个市场成交量是上升了还是下降了？第二个才看价格是上涨了还是下降了。

　　主持人：地方政府的目标他没有说调控成交量，他说的是调控价格，所以你觉得这个会怎么样？

　　潘石屹：地方政府我觉得把他们放到这样一个尴尬的局面，负债量很大，他们又没有别的出路。开发商有各种出路，不行的话我把项目转给别人，不行的话我发高利贷，再不行我把的股转给别人一部分都可以。可是地方政府只有一个，通过土地招拍挂把钱收回来，如果房地产不行，土地市场就不行，所以我觉得地方政府在这一次2011年的宏观调控中，态度比较暧昧。

　　主持人：他们应该不会破产吧？会有一批地方政府破产吗？

　　潘石屹：破产只是对且来说的，对政府没有破产这一路。

　　主持人：所以说暧昧着就混过去了。

　　潘石屹：暧昧就是说，如果真正把这个城市的房地产市场给打下去，我指的房地产市场是成交量和价格全都打下去，地方政府的负债靠什么去还？他们能还的手段并不是很多的。

　　主持人：所以我能通过你所说的这些得出一个结论，其实房价并不会怎么下去。可以得出这样的结论吗？

　　潘石屹：那是你说的，不是我说的。当房价上涨高到一定程度，回报率非常低，银行又抽紧银根，在这种情况下他很可能就下去了，正好跟你的判断刚好是相反的。

　　主持人：所以我问你的问题，我知道您肯定不是很愿意回答，因为谁都不愿意去答价格，但如果我一定问你价格会怎么样，你会怎么说？

　　潘石屹：我在猜想，可能中央政府觉得在未来的三年，“十二五”开头的三年，他要把房地产的格局彻过来，从土地供应上到开工面积上，把大量的资源放在保障性住房上，所以有一个3600万套，这样我们认为是一个天文数字出现了。这时候如果商品房供应的土地少，商品房的供应一定会少。如果这个市场的需求量还很大，可能在转型过程中会引发价格的上涨，所以这时候与其这样，不如让每一个地方政府限制价格。如果把价格限制了，就像给人要动手术的时候，先打个麻药。

　　主持人：休克疗法。

　　潘石屹：先休克，休克了，等到三年之后，保障性住房都建造出来了，然后再让这个市场复苏过来，清醒过来，这是我的理解。

　　主持人：所以如果是用休克疗法来形容的话，这3600万套保障性住房，相当于休克的时候血供没供上，如果没供上的话，休克完了人就挂了。可以这样比喻吗？

　　潘石屹：你这个比喻我得想一想，我觉得等到动手术之前，咱们说动手术的时间是2011年动的手术，动手术之前是商品房在整个住宅中占的比重很大。等到醒来之后，局面已经变了，半壁江山已经没有了，变成了保障性住房，所以我觉得等到房地产市场从休克的状态出来之后，他看到的市场格局跟他在休克之前是完全不一样的。

　　只有公开透明才能防止保障房分配中的腐败

　　主持人：所以我不得不抛出您的老朋友，任总的一个观点，我记得在前年的博鳌论坛上，也就是在这样的会议室里我专访他的时候，他给我抛一个观点说，其实经济适用房已经成为腐败的温床，这么大规模的保障性住房，在制度的公平和信息的透明等一系列基础的制度没有建设高的背景之下，会不会又成为重新一次利益分配更加倾向于权利阶层？这样一套如果我们称之为二次房改，会有新的公平产生吗？

　　潘石屹：任志强没给我授权，我也不知道怎么说他这些问题。可是我想各个行业的腐败，包括保障性住房，经济适用房分配过程中腐败，最重要的是要公开，如果公开透明了就一定不会有腐败，有了阳光就不会有黑暗。

　　主持人：我问您最后一个问题，还是任总说的，我们下把保障性住房撇开不说，我们说商品房，未来有多少人能够真正受惠于保障性住房我们拭目以待。对于商品房来说，是否存在着需求被打压下去，但一旦政策退出之后报复性反弹的问题？

　　潘石屹：他作为政策的制定者，他应该能够看清楚这一点，能够洞察到这一点。如果觉得市场的需求是压下去的，他就还限价，一直到市场的需求和供应达到一个平衡了，他才把限价的政策给取消掉。如果说这个市场的需求非常旺盛，又没有建造出商品房，在这时候政府说咱们把限价政策取消掉了，那就会出问题。我想政府制定政策的官员们一定会有这个智慧的，也会把握好这个时间的。你跟我不用太操这个心了。

　　主持人：如果像你说的这样，等需求没那么强烈之后，限价再退出，是不是要等到人口越来越少的时候，那要等到多少年？我们看到其实现在需求依然很旺盛。

　　潘石屹：我觉得如果有3600万套的房子，不管这些房子是什么样的房子，在城市里建好了，如果是3600万套，一户能够住4个人就能够住1.5亿人，如果1.5亿人都能够住进去了，我觉得市场需求一定会压下去。

　　主持人：政策什么时候退出虽然不是我们操心的，如果问一下你，你觉得当下一轮经济出现一些风险的时候，甚至出现危机的时候，这个政策并不是没有退出的可能，2008年不就是这样吗。

　　潘石屹：对，我觉得这个政策是一个麻药，一定会退出。什么时候退出？只有第二天，或者前一天晚上他宣布了你才能够知道。这样的政策不能说我计划三个月以后退出，不可能的，这三个月的时候就完全乱了，就跟提高利率，提高存款准备金是一样的。股票市场关了，下班了之后宣布这个政策，明天就是一个新的局面了。所以在我看有好多媒体老追问建设部部长，说什么时候退出这个政策？建设部部长可能回答吗？就跟问人民银行的行长，你想什么时候提利率，他不回答你是一样的，不能够给市场上一个错误的预期。

　　主持人：所以其实最核心就是这3600万套保障性住房能不能推出的问题。

　　潘石屹：对。

　　主持人：最后再问一个问题，我知道最后这个问题你可以选择性的回答，但是我还是希望你能回答。关于整个房地产行业，其实也面临着未来更多的和互联网行业相结合的问题。我们看到现在通过团购，中国老百姓已经吃上了更便宜的饭。通过互联网，现在出门订机票会更方便，对于房地产典型的水泥行业，什么时候能够和鼠标结合在一起？

　　潘石屹：其实现在不光是房地产行业，各个行业都要跟互联网结合，只要跟互联网结合了，这个行业就好象为这个社会做的服务，提供的更好。如果这个行业要是落后了，远离互联网，您会觉得这个行业特别别扭。像买票，买飞机票就特别容易，包括在飞机票上办个登机手续特别容易，可是火车票就困难的不得了，火车票为什么不能放到互联网上销售，完全可以的，所以我觉得房地产这个行业也应该密切的跟互联网的发展结合起来。前些年所有的注意力都是在房价上，都是在房地产的调控上，而对这个房子的质量，建筑的水平，它跟先进技术的结合，它的创新能力，好像觉得房地产行业与这些都非常远，实际上不是这样。我觉得一个健康的房地产行业应该是跟当代最先进的科学技术结合起来，包括互联网。

　　主持人：你说买机票和买火车票的例子我特别特别喜欢，买过房子的人都知道，现在买房真是难，如果买房能跟互联网结合起来，如果电子商务的话是不是会更容易？

　　潘石屹：一定会的，因为电子商务不是说你到网上买房子，而是这个价格信息都是一个公开透明的信息，他也可以比较，上网以后我可以比，这个开发商的房子怎么样，这个户型的房子价格怎么样。而现在在房地产交易中，最大的问题就是不够透明，给老百姓选择的过程中就是靠销售人员去说，这个我觉得不是一种好的交易方式，也不是一种很健康的交易方式，所以房地产的交易应该尽快跟互联网结合。

　　主持人：有没有可能有一天我们可以在网上买房子了？

　　潘石屹：我觉得有可能。

　　主持人：SOHO有这样的计划吗？

　　潘石屹：我们有这样的计划，正在筹划中。