汤敏：我对资本市场不是很熟悉，当然我的回答是跟任何的投资的顾问或者投资的建议一样，我们投资者自己本身要有自己的一种判断。每个人都有权利有自己的判断，像这样的分析也可以是见仁见智的问题。但是我说，如果这个分析是一个月前出的或者是两三个星期前出的，还可以理解，如果现在出的话，可能对中国的情况就不是很了解，因为中国目前对房地产已经采取了一些比较坚决的、而且比较果断的措施。

　　如果大家前一段时间看看国外对中国的报道，可能就充斥了类似上面这些题目，“中国的泡沫有多大？”“中国是不是正在濒临崩溃？”“中国的房地产泡沫到底能持续多久？”等等这一系列的报道。当时中国的经济学家们也非常担心，如果中国的房地产价格还像前段时间这样的快速增长的话，根据其他国家的经验、根据我们中国自己的经验，总有一天这个泡沫会崩盘，总有一天这个泡沫会破裂，那时候就造成了极大的影响。

　　确实我们可以看到很多很多这样的数字，中国的房地产在最近的一年里头，应该说价格增长非常快。

　　这是日本野村证券他们给的一个图，这条黑线就是中国住宅价格的变化。我们可以看到，在2009年的3月份平均还是3800元人民币左右，到了2010年的3月份，一年过后，平均就超过了5000元人民币，这个速度是非常快的。如果在座的各位对北京市的房地产有所了解的话，这个数字更是一个天文数字。

　　三个星期前我到了韩国，在韩国的首都首尔，首尔房子的价格已经是相当高了，首尔的高房价造成了韩国老百姓的怨声载道，包括韩国很多年轻人，按照他们说，现在都推迟结婚、甚至不结婚了，因为买不起房子。

　　但是我在韩国的那几天，当地的报纸有一个对比，说韩国首尔的房子跟北京的房子到底哪个贵？他们对比的结果是，北京的房子比首尔的还贵。我们的人均GDP3000美元多一些，韩国现在是18000—20000美元，是我们的7倍，所以应该说我们这个价格是远远超过了老百姓的承受能力。

　　我们做了一个计算，拿北京、上海的月供收入跟收入之比，就是说他买一个比如说七八十平方米的二手房子，在三环、四环之内，如果他能有一个首付，付了20%，按照正常的到银行去贷款，贷款每个月需要的月供占他家庭的收入，如果要买这样一个房子，如果是北京市的一个普通家庭，他每个月要交出他家庭收入的百分之多少来供这套房子？到2009年的7月份，还是比较早的时候，已经达到了收入的70%多—80%左右。

　　国际上通行的标准是，如果这个家庭的家庭收入40%拿去供一套房子，这样的债在美国就定义为次级债。大家知道，这次美国的金融危机，最早是从次级债开始的，你的家庭收入如果每个月40%以上拿去供你的房子，就已经定义为次级债了。我们这个要达到70%—80%，这还是09年7月份的数字，到现在就会更高。

　　房地产价格非常高，都有目共睹，所以对房地产大家都盼望着它的价格下降。对市场上认为房地产价格还要继续上涨的，我们的网民们都给出很强烈的批评。

　　我的朋友任志强他开玩笑，就说“我现在是全中国人民第三个都想打的”，第一个陈水扁，第二个泉，第三个就是他。但是你要认真的看他文章的分析，他也有他的道理，但是我们的媒体往往就拿出他的一句话来谈。

　　但是房地产本身不但关系到千家万户，而且牵涉到很多很多的国民经济各个领域、各个行业。人民说房地产的产业链非常长，房地产一旦出问题，房地产火就会把这个产业链全带起来，房地产一旦出问题，整个产业链就会产生很大的问题。房地产本身在中国的国民经济里头占的比例非常的重，更加上有几十个产业，水泥、钢铁、装修等等全部都跟它有关系。所以房地产的好坏会影响到整个经济。

　　除了这个之外，在中国还有一个很特殊的情况，就是我们地方政府的收入跟房地产的价格、跟卖地都有很大的关系。

　　我们现在城市在快速的扩建，在建很多的基础设施，这些钱从哪来呢？一部分当然通过税收来，但是还有相当一部分是通过房地产，通过地方政府卖地土地的收入来建城市基础设施。

　　有人做了一个计算，说成是基础设施投入里头政府占33.9%，贷款占29.8%，企业自筹的27.7%。当然这里头钱政府投资部分，很大一部分是靠卖地来的。借钱这部分、贷款这部分，很多也是拿一部分土地抵押出来的。而企业自筹，一部分的企业，所谓地方政府的融资平台，又是通过把土地进行抵押，或者卖地得来的。也就是说，我们的政府，特别是地方政府的收入和地方政府的投资，跟我们房地产捆的非常紧了。

　　因此，当房地产价格不断推高，最后在五一前夕，中央国务院出了重拳，各地也采取了各种非常强硬的措施或者在过去很少出现这么样的硬措施。比如说北京市，北京市的房地产新政，第一个，对三套以上住房的贷款现在停发，第二套房首付50%以上，而且对那些没有一年以上本地纳税证明的非本市居民也不给贷款。最强的一个条件是，同一购房家庭只能新购买一套商品住房，你有钱但是要同时买两套都不准卖给你。

　　这一系列的政策，包括现在还不断在出台的各种各样的贷款政策，最近一段时间把房地产的价格打压了，所以最近如果大家看报纸，你们可以看到很多的哪个地方房地产的价格怎么样，很多的价格不一定是下降，但是通过打折，通过送冰箱、送各种各样的，变相的价格都在调整，而这个调整还在进行中，因为毕竟时间还非常的短。

　　一个马上看到的效果就是，现在几乎所有的地方房地产的交易量迅速下降。可能我们一部分房地产商还有一部分钱，所以现在可能会出现一段有价无市的现象，房地产不肯降价，买房者在这个价格又不愿意买，就会出现一段有价无市的情况。

　　这样的情况我们过去也出现过几次，这次这样重拳出击，是不是能够从根本上解决我们房地产价格飞涨的问题，或者说在这里头会不会又出现过去前一段时间出现的，当房地产商和市场博弈了一段时间以后又会出现一个反复，这种可能性应该说是存在的。

　　过去几年里头，我们房地产的调控一直在进行着，但是正如一些房地产商们所说的，很多的价格是越调越高，调控了以后反而涨起来了。为什么呢？一个当然是我们调控的力度不够，另外一个，我们认为我们调控缺乏一个非常清晰的目标，也缺乏一个非常清晰的指标。比如说我们房地产调控的目标到底是什么？现在各种各样的说法都有，我们是要保证居者有其屋？还是我们要保证低收入家庭有住房？还是什么？现在这个目标要调控，一定要清楚，但是目前调控的目标还不是特别清楚，不是特别清晰。

　　另外一个，我们调控的微观手段过多，各种各样的都是一些微观手段，而宏观的大层面上我们还是不够。

　　第三，前一段调控还有一个问题，就是缺乏问责制，到底谁负责。如果房价调不下来，或者房价增长过高，到底由谁负责？