他与王石、冯仑一起并称为“地产三君子”，深耕房地产市场二十余年。作为开发商对城镇化是焦虑是欣喜？货币供应，资产价格环环相扣，超百万亿的M2对楼市具体有何影响？国五条出台，投资需求遭重创，房产究竟算不算可投资的商品？《财经面对面》特别策划-地产变局，对话河南建业董事长胡葆森。

　　大量保障房入市能有效抑制房价 防止腐败要落实财产公开

　　主持人权静：我听到您的论述，总结一下，您觉得中国目前房地产市场，无论是一二线，还是三四线，总的来讲通过您刚才的论述，您认为还是相对比较良性的。

　　胡葆森：最近七八年各级政府加大了对市场的控制力度，一个是对价格上涨过快，连续国八条、国六条，前年的十条、十一条，今年又出了五条，连续的调控，包括市场本身2007年、2008年出现的金融危机，这种市场的作用。这里需要特别提的是，2008年开始大规模的保障房建设，尤其是2010年提出的，从2011年开始我们国家第十二个国民经济五年计划，要求限期在这五年内要建设3600万套保障房，我们预测这两三千万套保障房推向市场之后，从套数上来讲占了整个市场供应三分之一以上。这也是调控房地产市场供应结构，特别是这样一种结构的变化，对于价格的抑制作用。我们经常讲通过市场结构的改变，从而抑制价格的过快上涨，也起到了根本的作用。

　　主持人权静：听上去您对保障房还是蛮有信心的。

　　胡葆森：不是我有信心，而是中银政府和各个地方政府下了硬性指标，每年每个省开工多少万套，竣工多少万套，都是有量化的指标。

　　主持人权静：有些学者也在担忧说，会不会成为类似于大跃进运动式的，在他们眼里甚至会带来很多灾难。

　　胡葆森：我认为不会，保障房怎么会带来灾难，前年开始对保障房的管理我还是提出了一些建议。比如你盖了3600万套，是不是及时的，准确的都交到了真正缺，或者真正应该住进这个保障房的这些人的手里，这需要通过一系列改进才能实现的目标。因为我们也注意到，有一些城市在申请保障房的时候，反而会出现我供应了5000套保障房，真正申请的人反而小于你供应的数量，这就出现了保障房在这个时期的资源浪费。另外，我们国家对于申请保障房人群的资格，也就是我们经常讲的中低收入，究竟在什么样的城市他是什么样的水平。第二，他家庭人口，人均收入，对这个标准还不是很清晰，所以保障房应该涵盖的人群和概念还不是很清晰。

　　主持人权静：但是从很多分析文章中我们也看到，地方政府在保障房的开发上，他是没有那么强大的动力，因为他不仅没有土地出让金的财政收入，他还是要大量投入。你觉得在这个硬性指标下达之后，真的能够完成吗？

　　胡葆森：“十二五”已经过去了两年，从这两年的情况看，各地政府对这件事确实非常重视，就河南而言，应该说每年的指标，无论从开工还是竣工，都是严格按照中央的要求来完成的。我相信其他地方政府也应该和这个情况差不太多。

　　主持人权静：您刚才说到第二点，怎么样真正能够保证保障房的资源有效配置。很多人也做担忧说，会不会成为新的寻租工具等等一系列的问题。

　　胡葆森：应该不会，最近你发现，十八大之后房姐、房叔的情况，包括媒体的监督，我还是持一个积极的态度，对保障房标准划分，资格的审理，包括对开发规模、竣工规模。我倒是今年提了一个建议，香港政府他们每一年申请住保障房的人群都会不断的向政府提申请，政府正是根据积累起来的申请，根据他自己每年的财力，确定他每一年需要建设和开工的保障房的数量。我建议各级地方政府根据城市的申请，也就是说摸清需求，每个城市的需求肯定是不一样的，根据这种需求确定你每年开工的比例，而不是单单靠中央政府给你下达的硬性指标，这不是很科学。

　　主持人权静：确实这是一个问题，我们之前在采访经济学许小年的时候，许老师也跟我讲，这个保障房，中国怎么知道什么地方确实是大家会想住的？地段好的可能会成为寻租工具，地段不好的可能会成为空城，在地域上是不是也存在这个问题。

　　胡葆森：还有一个问题容易被忽视的，也是过去十年我也说过很多次，但是效果不是很明显。比如公务员住宅，按照现在的概念，公务员住宅有一部分是应该被算做保障房的，比如你这个年龄的大学生毕业，我三年之内没有置业能力，没有买房子的能力，我应该住政府的公共租赁住房。比如政府或者一个机关，我们看到过去的几年，各级政府，一线、二线、三线城市都建了大量公务员住宅，这种数量是非常大的。这种公务员住宅从统计上来讲，从各个城市房管局都是按商品性的形式统计，实际上他又是定向的。你统计的时候他应该在商品房的范畴，但实际上他又给了政府公务员，这实际上对资源也是一种浪费。有的公务员现在分了两三套这种房子的有得是，特别是那种级别比较高一点的，年龄比较大一点的，资格比较老一点的，在过去的过程中有福利分房时代分的房子，也有在现在用商品房的形式，单位又盖了公务员住宅，自己也花钱买，但是那个价格可能比市场价格低了一倍，甚至两倍以上，这种情况非常普遍，但是没有被舆论关注到。

　　主持人权静：您具体的建议是什么，这算是某种程度的腐败吗？

　　胡葆森：我个人认为是，但是对于年轻人来讲他刚毕业，工作三年买了第一套，他就应该是这样，这不算。但有些人已经买了第二套、第三套，我认为这就是腐败。这种腐败咱们经常讲法不责众，太普遍了。比如每一个城市都盖了几千套、上万套，你要是说这种腐败，真给他上纲上线的话，这也是利用权利的对社会资源的侵占，但是这种事情没有被媒体关注。

　　主持人权静：您具体的建议是什么，怎么处理？

　　胡葆森：我具体的建议，真正要把享受保障房人群的概念划清楚，究竟哪些人应该属于被保障范围，先把这个概念弄清楚。你具备什么样的条件才有资格申请保障房，这件事先弄清楚。这是第一步。

　　第二步，你弄清楚了，这些人群就会及时向政府提交自己购买保障房，或者租用保障房的申请，政府再根据这个申请确定每一年建设的规模，再根据对资格的审定，竣工之后把这个房子及时交到他手里。

　　主持人权静：也就是说对于公务员福利性的房子应该是纳入到整个保障房的体系中。

　　胡葆森：对，你要弄清楚，公务员里面应该有一些是有资格的，当然他一套房子没买过，他到现在没买过一套房子，这些人应该被纳入进来。

　　主持人权静：这种问题只能通过以后的房地产税来解决了。

　　胡葆森：现在我看中央政府对这个问题，至少在过去十年，这两届政府对这个问题基本上有点回避。

　　主持人权静：以后你觉得会怎么样？

　　胡葆森：我想虽然反腐倡廉，各项具体措施的出台，这种情况会减少。但是这个问题我始终到现在也没有看到从中央政府公布的条文措施中，对这个问题有可针对性的措施，我现在没有看到。

　　主持人权静：你觉得什么措施是针对性的，是有效的？

　　胡葆森：房地产税仅仅是一种形式，你想想他有三套房子在手里，房地产税他完全能够支付得起。现在有大量二手房的交易，这里面恐怕有一种比例就是公务员下一步要财产公开的时候，真正从根本上解决这个问题，还是要财产公开，公务员队伍的财产公开，财产登记制度，要能够真正落实。