通过限购限价调房价是政策选择失误

　　主持人权静：最后也想听听您在两会期间，对房地产市场的看法，尤其在一系列新政出台之后，这个市场将会受到什么样的影响。

　　李铁：新政我暂且不做评价，先说房地产市场怎么会出现房价上涨的现象。我们过去对房价上涨确确实实分析还是不够的，举个例子，户改，北京户改为什么这么慢，因为北京公共服务水平太好了，到北京来的，不是仅仅农村人，大量是城市间人口，有很多是省会城市人口，这里最好的就业机会，最好的收入，最好的居住生活环境条件，这种公共服务差距表明了你永远在整个城市服务水准上高于其他城市，当你资源、土地供给需求的时候，地价上涨是必然的。所以第一个问题，由于公共服务水平的差距导致城市间的差距，意味着房价在不同城市上涨空间上涨幅度不一样的，所以我们提出一线城市房价上涨，二线城市房价上涨，到三四线城市房价明显降低。为什么香港地价这么高？为什么香港房价这么高，香港的房价是北京的三倍因为香港公共服务水平远高于北京，如果按照这种公共服务水平差距，那北京的房子该涨，为什么不该涨，因为它的公共服务水平远远优于其他城市而且它上涨空间还有，离香港还差好远，所以这是第一个。

　　第二个，收入分配差距，我们现在很多人统计收入分配差距，按照官方统计标准，如果有10%的高收入人口，1.34亿人高收入人口，它的消费，买房到哪里买，一个在工作所在地买房，第二到最具有升值潜力的地方买房，意味着一定会到北京买房。1.34亿人口，第二套、第三套住房选择地点一定在公共服务好的地方，需求上也会推动房价上涨。第三，最近查了很多房叔房姐，有大量的隐性收入，没有通过合法渠道，他是通过房产洗钱。第四投资渠道，投资的问题，任何一个国家，有两个，一个是消费选择，一个是投资选择，这是正常的选择，不能把投资行为作为非正常的选择，你这个社会一定要疏解投资渠道，其实房价上涨存在两个问题，一个是心理预期问题，一个是市场化的问题，市场化的问题重点要解决尊重级差地租房价上涨还有增长的空间。第二要解决低收入人口，解决他的住房渠道。低收入人口解决住房渠道，我们也有问题，我们需要保障房来解决，未来四亿，我们不是香港，不是新加坡，不能照抄香港模式，新加坡模式，我们要尊重我们的国情，13.4亿人口，成交率达到9亿人口的时候，我们不能完全通过政府保障来解决住房，我们可以允许他在市场化前提下，去购买住房，如果把这个空间预期给了所有的这些居民，我们在低水平住房中，再提供了好的渠道，我们假设我遵循城市发展的规则，核心区地价上涨，是不是在边远地区，我们建立卫星城镇，把轻轨修进去，减少交通障碍，一样可以解决，在东京如此，为什么我们不选择更好的方式，反而通过和户籍制度改革相背离的限购限价方式来强制地通过行政手段来控制地产价格呢？这个是很重要的选择的失误。

　　第二决策层，我们决策有很大的问题在哪里，他所听到的呼声有偏差，这种呼声是不是真的代表了市场的力量，代表了真正的需求，有的是房地产商的呼声，这次看国五条，大量是房地产商反对，高收入者都反对，恰恰这些反对会发生作用，在当时看到房价上涨的时候，要买房的人反对，房价上涨影响政策。网络力量有的时候会出现顺势影响力的时针，恰恰这些时针影响决策，导致决策的方法会产生至少需要进一步调整，现在的政策恐怕要针对房地产上涨的深层次的原因如何进行调整。

　　主持人权静：谢谢李主任。