一线城市房价会下调 回归合理还需两三年

　　主持人：今年两会的时候，温家宝总理给了一个很明确，但是又很含糊的一个房价调控的一个目标。一个是说房价和收入之间的比例要合适。一个是说，开发商房企的利润和它的成本之间的比例要合适，有这样两个参考的值。您怎么看中央这次调控呢？

　　张玉良：我觉得它这个表述是对的，一线城市，现在一线城市房价是过高。尤其是前两年上涨特别快的一些城市，明显跟它的房价，现在大家的期盼收入的支付能力差距比较远。

　　主持人：您怎么看这两个指标具体的？

　　张玉良：我认为可能主要的是看前面那个指标。后面那个指标是一般产业角度来看的，因为你如果投入没有合理的产出，那么这个行业就不能生产。不能从生产的角度来看，那是不合市场规律，就像农民养猪，如果这个猪的肉价特别下去，那第二年就没人养了，一样的道理，从一般产业角度来看。

　　主持人：可能是温总理所谓的一些大城市，包括北京、上海、深圳这些一线城市，它的房价收入比可能都已经超过十、十二，可能大概这样一个水平。按照像国际机构或者说业内机构测算，可能1：6是一个合理的比例。可能这个差距，现在我这边很多朋友，他们觉得可能没有这个可能回到合理的水平？

　　张玉良：我认为它的指标要综合考虑，譬如讲收入，你不能拿你的工资说就是你的收入，对吧，你还有其它收入，你还有资产性收入。你是总的收入，不等于是你的工资奖金你的福利，你还有。就是你这个收入所谓的人群，我们是指买房人的范围，你把全国人民的收入放进去，20%、30%我们国家本来就有住保，住保障你不属于这个收入人群的范围。你这个计算方法，样本点有问题。

　　主持人：您的意思说，应当剔除两头或者是。

　　张玉良：买房人群的，所以市场配置住房的人群，还有你的收入，应该是整体收入，你所有收入在里头，并不是你的工资奖金，你的财产性收入，你的其它补贴，你的其它方方面面的收入都会在里头。这样的一个平均价格您再算一算，可能跟您前面算的差距很远。我认为还有你买什么房对吧，你比如说你买中心区的房子，你在北京买中南海边的房子，那当然是贵的。那你如果买大兴的房子，那可能就是一万六、一万七，你们也是两口之家，加上你所有收入加起来，这个房价你说是多少呢？包括你如果是买房山的，买密云的，是远一点，但是那个比跟你前面那个比，肯定是两码事我觉得。我认为机构有什么思路呢？不能说收入比，就是我拿的工资不是不是全国人民的收入除上你这个房价。因为北京前段时间有人说，他们测算说北京应该五千块的房价，那你说这个算法，显然是不科学也不符事实，是要有一个收入和房价的比例有一个区间是应该要的，但是不是我们这种算法。房价高也是事实，你肯定要回调。像北京、上海这种房价，现在没有人说这个房价不高，这个是共识的。但是涨，回归到什么程度？我觉得这种算法是应该有科学的算法。

　　主持人：像北京、上海这种城市，现有的房价水平要往下落多少或者调整多少，才能达到一个所谓的接近合理的一个水平？

　　张玉良：这个我没有明确的算过，但是我的观点是这样的。对于房价的合理回调，首先，得大家共识。不仅是总理认为，上海、北京的市民包括我们，都觉得太高，应该合理回调。第二，回调我想应该有个时间段，不是说今年，即刻回调，它可能需要两年、三年一个合理的回归。第三，这种回归的方式或者回归的表现有几种模式，第一，比如收入增加，每人涨10%、20%收入，这是收入增加。但是房价也同时可能降15%、10%。第二种模式，收入再继续增加，但是我的房价不动。第三个就是房价在上一点点，但是我的工资远远大于你的房价的增长。这三种模式都能实现房价的合理回归。因为它是分子分母的关系，上面是收入。第四个我觉得收入是一个广义的概念，不是一个光工资加奖金。收入是你的所有收入，你的工资收入、你的奖金收入，你的补贴收入，还有你的财产性收入等等。包括收入的这个人群的比例，不是指全中国人民的收入，那是一种属于买方范围的人群的他们的收入与房价比。比如我们现在国家20%、30%的保障住房，这部分人群的收入肯定很低，我们如果说把这部分人收入人群平均上去，这个概念我觉得是不成立的。

　　主持人：如果我猜的话，我觉得作为房地产企业，您可能选第三种方式，就是房价也涨，收入也涨？

　　张玉良：不一定。为什么？我因为我觉得，现在我们的一线城市，包括前两年房价上涨过快的城市，我觉得有必要这段时间适当回调，应该下调。当然是我是期望合理的幅度，为什么这么说呢？第一收入是每年在涨，我们几乎是刚性的，大家也很有信心，我们收入会涨。如果在这段时间，适当的房价下来一点，我觉得它的房价收入比会很快接近大家公认的这个水平，比较有利。当然有些城市，本来房价不是很高，你说现在也要全面的下来房价，我觉得不一定是好方法。他可能房价稳定就可以了，他的收入逐年增长，这个增长以后，对于我们的房价收入比就平衡了。我是这样看这个问题的。

　　主持人：您的这个观点可能和一些买房人达成了共识，但是让开发商，因为他是供给方，怎么能让他有动力或者有压力，把价格往下落一落，因为这是关系到这个企业的业绩利润，怎么能够推动他来做这个事？

　　张玉良：我认为是这样，第一，国家应该有一个巩固调控成果的一个决心，这个我们国家已经有了。第二，我们应该有一个地区的目标。总理在两会以后的招待会上讲了很清楚两个指标，我觉得我们可以中央有关部委，或者地方城市政府，公布一个我这个地区，它的收入买房人群的收入的工资，他的总收入与你的房价的比例，是几倍到几倍，这个里头我认为就合理了。这个一期目标告诉给大家。然后开发商我想，他是企业，他应该是在第一线，他不会说我有市场，我不会做。或者说，我撑不下去了我硬扛，没那么傻。我相信一大部分的房企，在市场预期明确的情况下，他应该想想，他应该懂得你在这个地区的房价应该是多少比较合理的。你比如像我们这样的企业，我们的一线地区觉得房价偏高的，我们早就有主动回调，回调很快而且。有一些地区，我们认为它房价本来就不高，我们判断的房价与收入比可能也很低。比如我举个例子，沈阳800万的城市人口，它的房价现在也就四、五千块钱，您说他这个房价还贵，我不太赞同。你比如成都，它的房价我觉得也是合理的，我都是讲的我们国家区域中心的大城市，所以各个城市的现在的房价水平，以及他的收入水平，做企业的他们应该自己要想明白。他想明白了，我觉得他主动会回调，还是应该有市场导向，正确给目标导向，具体的让市场自己导向，主动回调，我认为完全能做到。

　　主持人：您刚才说提到了巩固调控成果，是不是有很多人担心一旦放开现在这些行政色彩比较浓的政策，市场会像08年09年那一轮在做报复性反弹，您有这种担心吗？

　　张玉良：我认为这种担心有必要，因为我们处在一个非常快速城市化阶段，未来十年，我们城市化按照现在的趋势，仍然会每年一个百分点以上的城市化。克强总理讲到的，我们现在才五十一点几的城市化率，每年都要有一千万人到城市来。到城市来他就要住房，而我们现在调控情况下的生产，实际上是受到了抑制。因为你想，这种需求短时间给予了抑制，后面这种需求，如果是必然的话，那么要爆发出来。而那个时候，可能明年、可能后年，你没有足够的生产，因为房价你想想，能放手吗？肯定不能放手。所以我觉得总理在今年的政府工作报告中讲了四条，措施当中有一条就是，第一条将巩固成果继续调控，第三条就是讲什么？讲要增加普通住房的供应量，这是城市化的需要。尤其要增加刚性需求自主需求，城市化过程当中必须的配置的这些住房，我相信应该加大生产，我非常赞同。所以说你现在放开，如果没有其它正在跟进的话，这种反弹应该有弹性。

　　主持人：您感觉现在的市场大概是什么状态，从成交量和成交价格走势方面？

　　张玉良：我觉得今年目前的状况来看，是处于一种比较平稳，有可能成交量逐步上升。但是它的房价我相信不会往上，只会微调。从一般城市来讲它会稳定，基本稳定在这个价格上。从一线城市，包括就是前两年房价上涨特别快的城市，它会下调，这是正常，而且应该必须下调。这个回调对整个市场有好处，但成交量会上去。

　　主持人：我前两天，业界流传一个小道消息，也可能是真也可能是假。就是说一些国企内部通知，可能全国范围的进行降价，不知道您听没听说？

　　张玉良：我听说了，我觉得他这种做法是明智的，就是你整个企业对你现在政策的判断，市场未来的预期，你要有一个预估哪些房子你可能要回调，哪些房子你可能适度一下，哪些房子你可能不微调，他应该自己有一个内部的指导意见，每一加大公司，因为他的子公司都在全国各地，他头脑机关都应该有一个，基本的意见给下属单位。

　　主持人：这方面国企会不会比一些民营企业的压力更大一些？

　　张玉良：我觉得如果是非垄断企业，国企与民企一样。大家都是市场主体，大家都是在市场上拼搏，要适应市场。我认为除了垄断性的企业以外差异不大，大家应该是一样的。