计划生育影响了楼市长期需求

　　记者：您刚才提到了房地产过剩的问题，有人说，觉得总理在两会上力挺房地产，像是在给房地产打广告，不好卖了所以总理也出来得广告，所以您是不是对未来的房地产市场的走向不是特别乐观？

　　哈继铭：对，房地产是由供求关系决定的，刚才说了供应量很大，从需求层面上来看，房地产与这个国家的人口结构密切相关，当这个国家人口相对比较年轻，尤其是这个国家中年人比较多的时候，房地产需求非常强劲，因为中年人是最有实力，也最有真实需求来购房的一个群体。那么从过去的10年、20年来看，中国中年人的数量在不断的上升，原因就是，中国在50、60、70年代出生的人非常非常多，所以就带来了最近10年、20年当时出生的人，人到中年产生了购房的需求，具备了购房的能力。

　　但是向前看，这个很的大群体会逐渐进入老龄化，但是我们下一代是不是能够承接这个需求呢？我们下一代出生的时候中国计划生育了，出生的人比上一代要少，所以整个供求关系就出现一个拐点，对于中国房地产长期的走势来看，这个因素是非常重要的。

　　当然，中国并不是说没有政策来缓解房地产的需求，有些是通过短期政策的转变，比如说降利息，可以降低购房的成本，降低首付比例，也可以一定程度上来次进房地产的需求。

　　还有一些短期政策，比如说我们有的城市还有限购令。但是这些政策只能起到一些短期的作用，长期来看，还是要通过改革，改革的一个很重要的内容就是，积极的推动城镇化，尤其是人的城镇化。其实过去几年，中国土地的城镇化速度是很快，有很多三四线城市，很多土地都用来造房子了，但是人的城镇化步伐还是比较慢的，比如说我们户籍制度改革，我们很多已经在城市里面工作的人，但是他没有一个城市的户籍，所以他根本就是没有这种动力来城里面购房，他觉得在城市里打工这几年，是一个一生当中一个临时的安排，最终他还要回到农村去，这样的话就抑制了城市房地产的发展。所以如果我们能够在改革这些领域里面有更大的动作，我相信再加上短期的一些刺激，可能对房地产的下降还能起到一定的缓解作用。