2014新浪财经金麒麟论坛推出“高端对话 品位人生”特别策划，邀约企业高管、意见领袖和社会精英就热点话题进行跨界对话。本期万通集团董事局主席冯仑对话英才杂志社社长宋立新，纵观楼市风云，解析互联浪潮，品位精彩人生。完整专题

　　节目实录：

　　【本期导视】

　　解说：央行降息，限购松绑，楼市低迷背后，是灵丹妙药，还是隔靴瘙痒。

　　宋立新：有的房地产商，昨天晚上就坐地起价，认为这是一个对他们重大的利好

　　冯仑：它是对整个经济，我相信都会有一些刺激作用，在这个过程当中有一定的预期改善，但是不会有一个转折性的一个变化。

　　宋立新：问的最多的就是说，你怎么看房价？

　　冯仑：小幅的下降，大概5%到10%左右的下降。

　　解说：移动互联全面来袭，曾经的经济引擎，却早已光环不在。

　　冯仑：现在是谈互联网，所以房地产以前如果是大奶，现在我们连小三都不是了，我们基本上属于烧火丫头了。

　　宋立新：这是一个平媒在衰落的时代，但是这是一个平台在崛起的时代。

　　解说：二十余载楼市沉浮，功成之后话沧桑。

　　冯仑：我不认为有退休这件事，但是有转行这件事。

　　冯仑：我特别有冲动，想写一个《教父》这样的书。因为我知道的大哥，各种大哥太多。

　　冯仑：我最近有讲一个叫做宽即自在。真正宽是另外一方面，寂寞、失败、挫折、忍耐，煎熬。

　　宋立新：这才是宽？

　　冯仑：你把这都学会了，这就宽了。

　　解说：《英才》杂志女掌门人对话房地产大佬冯仑，纵观楼市风云，解析互联浪潮，品位精彩人生。

　　【正片】

　　宋立新：今天聊的时间，正赶上央行给地方政府的最后一封情书，据说是最后一封情书，是降息。那么有的房地产商，昨天晚上就坐地起价，认为这是一个对他们重大的利好，我不知道您怎么看这个消息？

　　冯仑：我觉得现在这个房地产呢挺好。进入了一个比较正常的发展的一个周期。所谓一个正常的发展周期，就是说基本面还是在发展，但是在这个过程中呢，它有时候会有一个转变，你比如说住宅，这个发展的一个快速增长、销售、新房的时代，逐渐地缓慢下来。但是多种多样的不动产的需求，开始旺盛起来。本身这个行业发展，第一阶段，一定是快速的住宅供应。第二阶段开始进入商用不动产，然后再进入金融服务业。

　　那么这次央行的一个降息呢，它是对整个经济呢，我相信都会有一些刺激作用。因为降息呢当然钱就出来就多一点，出来多一点呢，市场呢就会预期呢开始，就资源多了，他就乐观一点。另外呢它投资的活动也会更活跃一点。

　　在这个过程当中，我认为有一定的预期改善，但是不会有一个转折性的一个变化。因为未来大家对住房这个产品的需求，受到的影响呢，其实最大的一个预期上的改变有三件事情，是导致现在需求不够旺盛的一个很大原因。

　　第一就是未来房产税的预期，这是很确定的。这是很确定的，大概2016年左右，也许就会出台。当然这都是预测了。第二一个呢，就是遗产税。第三一个，人口的倒金字塔结构。以后呢，由于独生子女的，独生子女的独生子女都出来了，所以人口越来越减少。

　　另外呢，再一个人口的移动，由于城镇化以后，不太鼓励朝大城市、特大城市居住，所以实际上在一些中小城市，慢慢的移动会放缓，那么朝大城市的移动会放缓。这些因素都会导致，在城市里头的住宅的供应量，相对来说会变多。那么整体上来说呢，价格都会往下，有向下的压力。所以的话，短期内，大的预期方向不会有改变。

　　解说：

    楼市价格始终高居不下，北京的房价更是在十多年的时间里翻了十多倍，在此情景下，关于楼市的任何风吹草动都会被极速放大，尽享各种头条待遇，然而，2014年反常的楼市走势却让许多人坐不住了，想出手的和想撒手的都开始变得蠢蠢欲动，之后的楼市价格，无疑成为人们最为关注的焦点。

　　宋立新：因为我知道谁都不是铁嘴钢牙的刘铁嘴，就是说不是算命先生。但是还是有很多的网友，最集中，问的最多的就是说，你怎么看房价，因为房价咱也不能泛泛地说对吧。有普通住宅，有高端住宅，然后也有商业写字楼。我们就从这三类，你能不能谈一下，你对这个房价的这个预测。

　　冯仑：如果预测没时间就没有意义对吧，如果要预测。

　　宋立新：明年一年吧。

　　冯仑：明年一年，大概小幅的下降，我觉得是一个比较确定的，大概5%到10%左右的下降。我不认为会比较大的上升。是这样，因为这个房价这个事非常简单，它取决的因素就那么几个因素。基本的GDP发展，代表了一个收入水平和房子的满足程度。如果GDP过了八千美金，人均城市住房都超过30平米的，基本上谁没事天天买房。第二个因素呢，市场交易的存量和增量，就是二手房和一手房的比例如果是1：1，也就是每卖两套房，一套二手房，一套一手房。到了这个时候就是一个临界点，越发达的城市，二手房交易量却大于一手房。第三一个呢，就是我们讲的人口增量，人口有没有净增量，你说的二三线城市，事实上主要是人口增量现在不够。

　　宋立新：包括迁徙人口太多，出去的人太多。

　　冯仑：他的优秀的人是往外跑，往国外，往大城市，往其他的发达地方。所以有购买力的这种需求是跑掉了。加上它本地的人口，自然的增长量很有限。我们到每一个城市，都问这个事。就你这个人口到底最近净增量有多少？然后你再看增长的年龄结构，收入结构，你就可以知道未来的需求。因为北京CBD就这么点地，四平方公里。一个央视一过来，人口增加几万人，就这么点事。所以这一带的房子，租金都高了。所以这些东西呢，要看这个房价，基本上就这么几个因素。

　　解说：

　　让人百思不得其解的楼市价格，在地产大佬冯仑的眼里，却如数学公式一般通俗易懂，而作为在财经领域摸爬滚打了二十余年的《英才》杂志社社长宋立新来说，楼市的风云变幻却没有那么简单。移动互联的强势崛起，在颠覆了诸多传统产业的同时，也一直在对昔日的龙头老大不断发起攻击。

　　冯仑：从中国来说，整体上，住宅、房地产，已经不成为经济的一个主要的一个话题。所以现在是谈互联网，谈生物医药、谈人工智能。现在这些，成为下一个经济发展的重点和明星行业。所以房地产以前如果是大奶，现在我们连小三都不是了，我们基本上属于烧火丫头了。

　　原来叫互联网式的行业，现在叫互联网化。加个化，就是把所有都变成互联网。就所有都要互联网了。就是说没有一件事可以躲过去。那么房地产行业也是这样的。房地产行业目前看，已经有三个方面呢，都比较成熟了，跟互联网合作，第一个就是通路，就是从产品到客户端的销售、租赁、服务、买卖，这个现在非常地明显。所以也就是你拿着手机，你可以租房、买房。那么这个呢，现在已经去中介，把线下的门店，基本上都给摧毁了。这是把线下的经纪人。

　　宋立新：渠道取代了。

　　冯仑：改变，这是一个最明显的一个模式。第二一个呢，就是智能家居，未来的家庭呢，由于所谓物联网，得每一个家具、家电都智能化了。怎么能服务好，这是下一步互联网，实际上重点的一个发展方向。所以智能家居整合这些东西。第三一个就是社区服务，这个社区呢，现在是被互联网改造了，现在你看，都是叫外卖，送洗衣、叫车，甚至叫按摩、修手指甲，看病全都。

　　宋立新：都用手机了。

　　冯仑：都用手机，根本不需要你物业公司掺和了。

　　宋立新：对。其实制造业的思维，转向服务业的思维，是很难的一件事。最根本的就是从坐地收钱到上门要钱，这种巨大的心理落差。

　　冯仑：非常大，另外团队文化，特别说一个文化，一个价值观，特别是公司团队。都说起来容易，其实非常困难。

　　宋立新：有多少人能够通过这个转型活下来？

　　冯仑：我就告诉你这么一个历史，在香港和新加坡美国都发生过这个故事。就是开发商由制造业变成服务业。最快的十年，慢的20年才转了三分之一。

　　宋立新：实际上是一个漫长的过程。

　　冯仑：我就告诉你这么一个历史，在香港和新加坡、美国都发生过这个故事。就是开发商由制造业变成服务业，最快的十年，慢的二十年，才转了三分之一。

　　宋立新：因为《英才》现在的日子还挺好的，但是挺好并不是没有危机。挺好是因为在哪呢，因为八年前呢，我们提出了一个战略的定位，就是说这是一个平媒在衰落的时代，但是这是一个平台在崛起的时代。这是一个信息在泛滥的时候，但是却是一个信任越来越稀缺的时候，那在这两个点上来说，作为纸媒，尤其是杂志，本来就是小众。小众就意味着是社区，就有平台之间，同类价值观的人的集聚。那在这个点上，就像你刚才所谈到的，就是说你人群的平台集聚了以后，你更多的接触点，你就起到了一个媒介的作用。因为这个传媒嘛，两个字，一个是传播，一个是媒介。

　　冯仑：人媒，你现在做了很多人媒的工作。

　　宋立新：现在呢这个，我觉得从传播的角度来说，网络、自媒体，即时通讯，他们已经分担了很多这样的功能了。所以我认为对于纸媒来讲，如果真正能把自己为这群人的服务的媒介平台，这件事想清楚的话，我认为就像你刚才所谈到的，好日子还是会，这个不断的过得越来越有滋味。

　　冯仑：我觉得你说得这个非常好，就是把它变成平台，而且是一个特定人群的一个平台。

　　解说：

    从一个创意的诞生，到公司落地，再到多轮融资，移动互联早已缔造了无数起的成功神话，从早已称霸一方的BAT再到无数挣扎在生死边缘的创业者，互联网不但重新洗牌了当今的市场格局，也驱使更多的人开始借助互联网来分传统产业的一杯羹，或许拥抱互联网，顺应潮流，才是传统房产企业的唯一出路。

　　宋立新：因为我们看到了很多房地产行业的多元化，你的意思是说，如果他们能够专注地用好互联网的经验，把一个制造业，变成一个服务业的话，那房地产的利润和空间仍然是可期的，那从这个点上来讲的话呢，互联网就是改变了我们的这个行为模式，就是生活方式和生意方式，都在发生变化。所以我想问一下，你觉得如果从一到十这样的一个区间的话，你认为你的互联网焦虑症指数是多高？

　　冯仑：现在就是一二。

　　宋立新：为什么会下降这么快呢？

　　冯仑：不是，你适应了。就相当于一开始兵荒马乱很焦虑，天天打仗，你去看以色列人，随时多漂亮的妞，拿着AK47在酒吧里坐着，他就不焦虑了，他对战争已经不焦虑了。

　　你比如说在一年多以前，你就不知道互联网会对房地产发生什么，刚才我已经说的很清楚了，我已经不紧张了。我知道我要做，应该从哪个地方下手，所以这就把它变成一个常态，然后我们来适应它。而且你会知道这个改变，还会发生在10年、20年，那你就让你的企业更好地去适应它。

　　宋立新：实际上人在选择的时候是最焦虑的，就像你说的，无所适从的时候最焦虑，那你的，刚才我们再总结一下，你的经验是说，互联网会帮助行业从制造业、转向服务业。如果这个路径看得很清晰的话，那么你的这个焦虑指数，和其他的这个房地产商的焦虑指数，你认为都应该会下降。

　　冯仑：降低，都降低。

　　解说：

　　从昔日赫赫有名的“万通六君子”，到今日德高望重的房产”老大哥“，冯仑的人生道路似乎可以折射出近几十年的楼市发展史，而早已看尽了起伏的他，在面对汹涌的移动互联大潮之时，流露出的则是更多对自己人生的诠释。

　　冯仑：我不认为有退休这件事，但是有转行这件事。什么意思呢？也可能哪一天不做房地产了，在房地产行业，你就是转行，但是我不会退休的。

　　宋立新：你做资产管理，做咨询。

　　冯仑：折腾啊，这的是事干，一直干到跟马航一样，大家找不着了就算了。

　　宋立新：生命不息，工作不止。

　　冯仑：对，有很多，因为为什么呢，我们有很多兴趣，有很多事情，所以不存在退休，只存在转行。

　　所以从房地产行业淡出，或者说退出，不叫退休。进入不是娱乐业，进入社会的公共生活。所以我来说，我会转行，也会转行，找一个恰当的时机转行。

　　宋立新：会转到什么，做咨询。

　　冯仑：不做咨询，写小说啊比如说，万一啊，有很多你想表达的。

　　宋立新：先以网络作家的身份，先尝试一下市场，看看反映。

　　冯仑：我特别有冲动，想写一个像《教父》这样的书。因为我知道的大哥，各种大哥太多，很有意思的故事。但是开玩笑，另外呢，也特别有冲动去做一些，其实我更擅长的事，比做房地产还擅长的事。包括公益，当然这几年也做了一些了，这也是跨行。那么今后，转行以后，还可以做投资，对吧，你不一定就是说天天在一线做。另外你也可以去做你喜欢的文字的事。

　　宋立新：我这样的一个体会，你看对不对，因为本身来讲，人的终极问题都是要摆脱孤独，所以生理的繁衍和思想的繁衍构成了生活和生意的重点，那你刚才所谈到的就是说随着你年龄的渐长，但是你对思想繁衍这一块的经验更为丰富，你也更愿意跟大家来分享。所以这样的话，不退休，代表了你不孤独，但是孤独呢，你在这个过程当中，刚才你说的，在自由当中也保持一个自我，所以因为距离，所以你在孤独中享受着自我的认知。

　　冯仑：我最近有讲一个叫做宽即自在。怎么才能宽呢？其实不是说正面表达的这些东西才宽。比如说要成功，虚荣，要财富，要什么这都不是。

　　宋立新：这些是窄。

　　冯仑：这其实是窄，真正宽是另外一方面，寂寞、失败、挫折、忍耐，煎熬。

　　宋立新：这才是宽。

　　冯仑：你把这都学会了，这就宽了。

　　解说：未来楼市依然风云变幻，冯仑也会在前进的路上一直前行，昔日的挫折与困苦早已化成今日的坦然，或许他所谓的“宽”，正是于挑战中品位生活，尽享人生之美。