房地产究竟是什么地位？

　　艾堂明：今天和大家来聊一聊关于城镇化的话题。关于城镇化，一提到这个名词大家不由自主的会想起房地产，所以我们先从地产聊起。关于地产，最近大家也是非常的关注，特别是新的国五条调控的细则出台了，对于市场也是形成了比较大的影响，特别是反映到股市中来。3月4日地产板块基本上全线跌停，有数十支个股打到跌停板上，包括招保万金(万科、招商、保利、金地集团)这样的龙头，毫无例外的都被打到了跌停，所以对于市场的冲击是特别明显的。但是在当天，我就写了一篇文章，从几个方面对于地产行业的后市进行了一个分析。

　　首先我们回顾一下最近十年地产的调控，基本没有一次是成功过的。虽然说楼市会有短暂的低迷，但是房价却最终不断的创出新高，违背市场规律的人为调控，最后都会遭到市场的报复，这一次也不会例外。市场供应的减少，最终也会导致房价朝更高价位的上涨。大家也感同身受，大家看我们身边的房价，依然是节节的创出新高，虽然说调控了几年都没有能够遏制住他上涨的势头，特别是从去年年底以来，再一次形成了一个成交量的井喷。任志强，以任大炮为代表的业内人士也是对于地产调控表达出了一个反对的声音，认为治标不治本，再次偏离了调控的本质，并不能够真正的打压下来房价，反而有可能导致房价更快的上涨。

　　我们再来分析一下，从经济上分析。房地产已经成为国民经济的支柱行业，任何一届政府都不会说不重视GDP的发展，特别是大力提倡城镇化的新一届的政府，没有房地产就可能没有城镇化，作为地方政府更加是依赖卖地的收入。对于地产调控没有积极性，阳奉阴违会导致调控大打折扣。这几年不少地方政府暗地放松调控已经屡次证明了这一点。所以我们都在期待着这种地方政府细则的出台，但是基本上绝大部分的地方政府不可能出台比中央政府更严格的调控措施。对于地方政府来说，目前卖地已经成为他们最大的收入。事实上他们从内心来讲是不希望地产调控，要不然他们哪儿有马上多的收入，哪儿有那么多的税收。

　　第三点上来讲，新国五条的焦点，目前集中在二手房20%所得税的征收上，对一手房销售反而是有利的，对房地产公司其实也是一个利好。之所以地产股周一全线的跌停，无非是担心地方细则会蔓延到新房销售上面来。如果说地方政府出台后，对于新房的调控并不严厉，因为他缺乏动力，地产股的下跌事实上是一种错杀，反而会带来一种投资的机会。

　　第四点，虽然说地产调控了几点，但是对于地产公司的业绩有没有影响呢？我们看事实上并没有什么影响。地产公司的业绩不但没有下降，反而还出现了增长。我们拿上周刚刚公布万科的年报来看，在2012年万科的营业收入突破了千亿元，而且净利润达到125亿，同比大幅上升了30%，而且净资产收益率更是创下了20年新高。地产调控，以及节节推高的房价，对于现金充沛的大公司来说其实是更加有利，因为他们可以利用自己现金的优势收购一些小公司，从银行获得信贷也更加容易，所以会更加有助于一些地产寡头的诞生。

　　第五点，同不断创出新高的房价相比，地产股的价格并没有不断创出新高。拿万科来讲，目前的股价还不及他历史高位，也就是2007年高位的一半。我们看房价，很多城市的房价都已经是2007年的2倍之高了，所以从估值上来说，很多地产公司仍然处在被低估的状态，对于万科来讲他目前市盈率在9.5倍不到10倍，从整个A股来看都处在被低估的状态。所以地产调控，事实上给地产板块反而带来了一个投资的机会，因为目前我们看到，从春节之后很多地产股下跌的幅度已经超过了20%，是一个非常好的再次买入的机会。虽然未来的形势并不是特别的明朗，比如地方政府细则的出台，我们看到不管从哪方面来说，我们刚才已经从五个方面进行了分析，后市依然是值得大家投资的，目前反而是比较好的投资低点。

　　城镇化影响哪些行业？

　　我们再来谈一谈城镇化对于其他行业所带来的影响。既然谈到城镇，我们看一个城市他所要具备的，不光是要有房子，还要有就业，包括一些服务业，同时也会带动其他基础设施的建设，比如要修路，埋管道，因为要排水，事实上对于水泥，机械行业，建材类和钢铁都会带来相关投资性的机会。特别是我们看到李克强副总理提出一个新型城镇化的说法，什么是新型城镇化？不光是盖房子这么简单，也不光是把农村人口转移到城市来这么简单，还是要建设一个有一定质量的城镇。什么叫有质量？比如生态、文明、环保、以及科技化，这相关带来一些投资机会。特别随着人口的增加，环保问题是很大的一块。同时包括城镇基础建设，比如供水、供气。包括相关配套的措施，比如带动一些服务业、零售业的发展，带动科技概念股的上扬。前期提到关于“智慧城市”的概念，要把新型城市化的建设，把他加强的更加智能，更加科技化，一些具有物联网概念的个股，都会得到市场相应的追捧和挖掘。这一块也是值得大家关注的。

　　城镇化是一个非常大的趋势，不管我们未来十年要不要大力加强城镇化，事实上这一点已经是毋庸置疑了，城镇化都是世界发展的潮流，我们看欧美发达国家，基本上70%到80%的人口都会集中在城市里，中国也不会例外。随着现代化进程的推进，城镇化必然发展越来越快。而且目前城镇化已经上升到政策层面上。在今天“两会”上传出了一个信息，也是挺重要的，在上半年会出台关于全国城镇化比较细的政策。我们新一届中央政府对于城镇化的重视，可以说城镇化概念是未来十年非常大的投资机会，而且他所涵盖的行业板块，以及个股都是非常多的，所以这个相关的板块大家可以好好的挖掘一下。特别是一些重点板块，比如一些二三线，甚至三四线的地产公司，他们未来的发展以及增长的空间会更大，值得大家关注。包括一些基建类，建材类的，特别是关于新型城镇化提出“智慧城市”的概念都值得大家挖掘。比如我们看到近期创业板指数是节节高升，不断创下反弹新高，比主板指数走的更强一些，这里面包含很多是科技股在其中起到领涨的作用。大家可以多多挖掘，关注这里面一些龙头个股的表现情况。相信在未来十年，关于城镇化会诞生很多的黑马股，如果大家能够坚持在这里进行投资的话，也会带来不错的收益。

　　谢谢大家！