2013年亚布力中国企业家论坛第十三届年会于2013年2月22日-24日在黑龙江亚布力召开。以下为万科企业股份有限公司总裁郁亮在思想互动空间B: 城市化与生态文明分论坛部分发言实录。

　　郁亮：其实说到城市化，很多人说城市化，房产又有机会了，又来春天了，这是我的第一个担心。城市化一定不是房地产化。如果城市化变成房地产化，我们行业的灾难也就来了。所以我们还是要把这个概念搞明白了。比如说我们现在是人还没到城市里呢，还是人在城市里还没成为市民，是值得探讨的问题。

　　农民工这些人在城市里有工作的，所以才叫工。在城市里有工作，我们仍然不觉得他是市民了。他还没解决房子的问题，居无定所妨碍了他成为真正的市民，他消费能力受到限制，包括下一代教育公共问题一大堆。所以我认为城市化一定不是房地产化，而且最好离我们远一点，我们甘居城市化配套服务。我们千万不要成为城市化里面房地产成为主要的东西，我们配合每个城市化发展过程中起一些辅助的作用，起一些配套服务的作用。

　　第二个城市化我担心变城镇化。城市化和城镇化分别很大。我为什么担心城镇化呢？我觉得我们研究过中美两个国家他在城市化过程中很大的不一样的地方是说，在中国五十万人口城市比例远远多于美国。五十万人口城市。一百万到五百万呢，这个人口城市呢，我们也是非常少的。我们是五十万城市比美国多得多，五十到一百万比美国少得少。一百到五百万的人口城市可能规模比较适合这个城市的规模，而我们国家这个比例正好是最缺的。如果再放到城镇化这件事情，我觉得会有问题了。

　　比如说几个月以前我去了一趟义兴，出了校长、院士一大堆，经济很发达，百强县排到很前面。他们新盖了一个塔108米高。为什么108米呢？108万人口。现在多少人口呢？104万。为什么？本地优秀的年轻人读书好的出去就不回来了。外来人口补充进来呀？外来人口补充进来，外来第一道上海截留了，第二道苏州，第三道无锡，第四道才到义兴。义兴还受一大片山地的影响，它发展没有什么腹地，所以它稳定人口二三十万，就不再增加了。我们可以看到义兴算是实力非常雄厚的城市，如果我们再发展，以城镇化为主的话，留不住年轻人的话，这个城市化解决不了年轻人的话，城市化不是很好的解决方案。

　　第三城中村消失。这个城市总有收入高收入低的人。收入高的人住到哪里去呢？深圳的均价是比较高的，深圳矛盾不像北京上海那么突出，很主要的贡献是因为深圳有星罗棋布的城中村。它配套很好，深圳第三产业服务很发达很方便，最主要边有城中村，现在但凡拆一个城中村一定是高档的社区，因为赔的很高。这个楼盖好以后，你不卖高价，成本都算不过来账。我在想深圳的这些城中村都没有了，怎么办？生活质量下降，没有人服务你了，成本提高，都是高端的。要不然依靠公共交通，地铁多发展两条，住到更远的地方去，这样给城市添堵了。

　　我不是说应该保留城中村，而是说城中村现在整改的力度，消失速度有没有其他的方案来解决到城市里低收入人的居住问题。我就这么三个担心。