新浪财经：想探讨一下房地产方面的消息，因为现在政府对房地产调控比较严格，房地产市场最近负面消息比较多我想问一下越秀集团在房地产发展下面，在这样大环境下面有没有什么对策和计划？

　　陆志峰：大环境下的房地产，我们对国家的宏观调控非常理解，确实我们在这一段时间我们也感觉房地产逐步在产生泡沫了。哪来的房价增长的幅度，完全超过了我们整个经济发展，超过国民收入，这是不可能的事情。当然这种现象有很深刻的根源，举个例子，中央财政的分税制，就是中央财政和地方财政的分税制，地方政府土地财政问题，这是其中一个原因。

　　在土地资源比较稀缺的情况下面，又在我们整个国民投资产品不多情况下面，很多选择房地产作为投资工具。另外，我们整个国家的税制，我是搞制造业出身的人，并非搞房地产业出身，我做了38年的制造业，我深知道制造业税负很重，两头挤压，成本高，竞争激烈，销售价格一直在往下降，两头挤压，中间的利润越来越少。

　　所以相当一部分制造业的资金也会转移到房地产中来，很多方面原因导致整个房地产业出现一些不健康的情况，所以中央出手来对地产业进行调控，我们非常理解，也支持中央这么做。

　　但是这是一种暂时措施，房地产在国民经济当中分量很大，它与国民经济关联度达到22%以上，是一个非常重要的产业。我们国家对房地产业调控不等于扼杀这个行业，而是健康整个产业的发展，我们感觉目前的调控是阶段性的。

　　所以我们从来就认为房地产业应该是一个健康发展的态势，不应该像以往那样泡沫的发展，所以我们早就做好这方面的准备。举个例子，泡沫最集中的是在住宅地产，而我们越秀地产整个结构中，住宅开发跟商业地产同时并存，商业地产占了我们整个总量当中几乎达到50%，这是国内很多地产商都不一样的事情。

　　为什么呢？我刚才提到我们地产业有唯一的优势，我们即有上市公司在开发方面的，在我们整个商业地产的运营方面又有独立另外一个上市渠道，它有越秀在香港的房托基金，REITs控股大股东就是越秀地产，两个上市平台在联交所规定下面能够实现又要互动，其它地产业都没有的。

　　所以在这个情况下面，我们住宅开发保持我们一定的势头，但在商业地产我们也会加大力度。这就是为什么我们规模不是很大，我们土地储备在所有开发商当中储备量也不是很多，很多开发商都是2、3千万方以上的土地储备，我们刚刚达到1千万方多一点点。

　　很多开发商注重住宅开发，我们后面排的8到10个大新商业地产项目在后面跟着，在开发的。我们很多地方不仅是住宅开发，而是以城市综合体来开发，这是我们整个产业结构不一样的地方。

　　所以，在目前宏观调控背景下面，虽然我们某些地方跟其它地产商是一样的，但是我们现金流保持健康而稳定，所有地产商在目前背景下面，在国家限贷、限价、限购“三限”政策背景下面，保证现金流是第一位的。

　　此外，我们今年销售收入190亿，我们地产销售收入也是100个亿多一点，但是它的利润为什么达到60、70亿，有相当一部分利润是商业地产所带来的。所以在未来过程当中，刚才讲一方面是现金流要保障健康而稳定，这个我们是做到了。第二个，我们整个的开发节奏我们会保持适度节奏进行开发。第三个，我们会加强两个平台的互动，把住宅地产跟商业地产同时并举，来提高它整个资产质量和经营质量，往这个方向发展。

　　新浪财经：说到商业地产，因为现在在住宅方面限购更加严格一点，所以现在有不少开发商也是开始讲注意力转移到商业地产上面，我看到您在今年3月份的全年业绩会上您说在2015年的时候想要把商业地产占的销售额的比例降到20%是吗？现在还是保持这个目标吗？

　　陆志峰：那是去年说的。是，我们是有这个目标，但是我们这个目标都是动态的。因为我们现在所拿下来的土地，尤其在外省，在广东的一些，在北塔很大型商业地产项目，在中信广场旁边写字楼和酒店的项目，还有在荔湾财富天地广场的项目，在武汉、杭州、沈阳都分别有大型商业地产项目。所以我们感觉到未来我们整个方向，按照我们整个节奏商业地产我们也是高度重视的。

　　所以我们比例都不是一成不变，我们整个战略动态，整个节奏调整都是根据不推情况下面结构调整，意味着我们灵活性大很多。住宅地产好我们适当扩大比例，但是商业地产我们是不会放弃的，我举个例子，为什么很多开发都怕拿大型商业地产项目呢？因为商业地产假如没有两个平台的互动，它们往往开发周期长、投资回收期更长。以我们现在IFC这个项目，单纯的经营它的投资回收期是15年，沉淀的资金很多。但是两个平台一互动以后，它投资马上就可以回收回来，我就举这么一个例子。当然这个回收要市场能够接受，要符合联交所所有规定和标准。

　　新浪财经：之前我看到的数据是说我们的销售额今年前9个月只完成全年目标的52.4%，然后前10个月是72.6%，我不知道现在有没有更加最新的数据就是在销售额？

　　陆志峰：今年的目标应该讲能够完成，我们地产是90亿，这个完成是没有问题的。之所以上半年完成的比较低，是什么呢？是原来开发进度不尽人意，所谓不尽人意就是一个地产项目没有三年以上的周期那是不可以的，从拿地以后，然后报批，理顺各种手续，到现在商品向市场发售有一个周期，因为我们拿到三年多一点的时间，我们现在已经有25个楼盘在全国正在建设，假如这25个楼盘在今年下半年开始逐步落成以后，以后就不会出现上半年销售的量很少，下半年销售量很大，这个不均衡现象逐步逐步就可以消灭了，上半年只完成52点多，就是我们整个开发进度没有完全达到目标造成的，并非是我们销不出去，而是去年剩下来的开发过来的一个部分。

　　原来越秀地产的规模很小，一下子发展起来有一个周期，要使得整个周期都完全均衡，开发周期和销售周期完全均衡期需要有一个时间，明年以后就可以消灭这种现象。

　　新浪财经：我们看到在香港上市还有一些其它的内地房地产企业，包括恒大、龙湖这些，我们跟它们比表现也不算特别抢眼，因为我们有一个非常强大母公司在后面，所以未来有没有什么计划要变得更加强大。好像地产的前半年的股价表现也不是特别好？

　　陆志峰：凡事有个发展过程，确实有很多很优秀的地产业在香港，很多方面都值得我们去学习。有些比是很难比的，好像我们有这个REITs的优势，有些企业就没有，我们是独特的，怎么充分把这个优势变成我们对市场那种能力呢，这有一个过程，现在正在启动这个过程。应该讲从投资者的回报率，投入资本的回报率，净资产收益率来讲，我们这几年一直都不低。我们地产整个净资产回报率今年超过两位数以上，现在最后审计数据没有出来，按我的判断15%以上，这个回报率很高。

　　这个回报率很高就意味着我们投资者投入资本的回报率也是很高。为什么股价偏低呢？我感觉有很多方面的原因，好像一些股民带对话的时候，他们感觉我们宣传包装的问题，我们的发展规模问题，更重要有国企背景，宏观调控第一个国企开刀了。所以在宏观调控背景下面，对地产业总体评价，我们整个股市的跌幅跟香港的内房股跌幅差不多，就是高位和低位的跌幅差不多，而真正整个资产质量和经营质量的提高，是在今年年底的数据采能够充分的反映出来，所以我对这一点充满信心。